銷(xiāo)售房產(chǎn)收取預(yù)收房款的賬務(wù)處理

銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收房款，由于通過(guò)“預(yù)收帳款”科目反映，尚未結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入，因此，收據(jù)與發(fā)票的金額不會(huì)重復(fù)。預(yù)收售房款，開(kāi)收據(jù)時(shí)：

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款

收最后一期房款，開(kāi)發(fā)票時(shí)

借：銀行存款(最后一期房款)

預(yù)收帳款(以前預(yù)收部分)

貸：經(jīng)營(yíng)收入。

例一:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目,2016年5月18日,預(yù)售房屋一套,售價(jià)100萬(wàn)元,同時(shí),收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬(wàn)元,該項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算,征收率5%.

會(huì)計(jì)處理如下:(單位:萬(wàn)元,下同)

1.預(yù)收房款

(1)收到預(yù)售款時(shí)

借:銀行存款80

貸:預(yù)收賬款80

(2)預(yù)繳申報(bào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算.

借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅(簡(jiǎn)易預(yù)繳)2.29

貸:銀行存款2.29

該公司預(yù)繳的稅款2.29萬(wàn)元應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行納稅申報(bào),營(yíng)改增后,收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間.只有開(kāi)具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生.所以,無(wú)需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行"按適用稅率計(jì)稅銷(xiāo)售額"欄中填報(bào).僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫(xiě)80萬(wàn)元,第2列填寫(xiě)0,第3列填寫(xiě)3%,第4列填寫(xiě)2.29萬(wàn)元,同時(shí),增值稅納稅申報(bào)表附列資料(四)對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行臺(tái)賬登記,第4行第2列填寫(xiě)本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額.

2.銷(xiāo)售房屋

(1)確認(rèn)收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年6月20日交房,同時(shí)收取房款的差額20萬(wàn)元.

借:銀行存款20

預(yù)收賬款80

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入95.24

應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅(簡(jiǎn)易計(jì)稅)4.76

(2)預(yù)繳稅款的抵減

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定,一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

假設(shè)該公司沒(méi)有發(fā)生其他業(yè)務(wù),2016年5月,預(yù)繳增值稅(簡(jiǎn)易預(yù)繳)借方余額為2.29萬(wàn)元,2016年6月,應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅(簡(jiǎn)易計(jì)稅)貸方發(fā)生額4.76萬(wàn)元.根據(jù)稅法規(guī)定,將以前月度預(yù)繳的增值稅在本月應(yīng)繳的增值稅中抵減,從預(yù)繳增值稅科目轉(zhuǎn)入未繳增值稅科目予以抵減.

本月應(yīng)納增值稅額=4.76-2.29=2.47(萬(wàn)元)

借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅(簡(jiǎn)易計(jì)稅)2.29

貸:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅(簡(jiǎn)易預(yù)繳)2.29

(3)2016年7月繳納稅款的會(huì)計(jì)處理

借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅(簡(jiǎn)易計(jì)稅)2.47

貸:銀行存款2.47

該公司本月已經(jīng)向客戶交房,此時(shí)增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第9行的第1列填寫(xiě)95.24萬(wàn)元,第2列填寫(xiě)4.76萬(wàn)元,在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(四)》第4行的第1列和第4列各填寫(xiě)2.29萬(wàn)元.《增值稅納稅申報(bào)表》主表"一般項(xiàng)目"列"本月數(shù)"欄目?jī)?nèi)填寫(xiě)或生成如下數(shù)字:第5行95.24萬(wàn)元,第21行4.76萬(wàn)元,第27行和第28行2.29萬(wàn)元,第32行和第34行2.47萬(wàn)元.通過(guò)以上處理,應(yīng)繳增值稅的會(huì)計(jì)明細(xì)科目與增值稅申報(bào)表數(shù)據(jù)基本一致.

銷(xiāo)售房產(chǎn)收取預(yù)收房款的賬務(wù)處理由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，有些問(wèn)題我們看到答案時(shí)很清楚這講述的是什么，但是沒(méi)法直接移接到工作中。