配套建設(shè)廉租房怎么納稅

業(yè)務(wù)案例

2016年5月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司參與B市國有土地使用權(quán)競拍，取得一宗住宅用地的土地使用權(quán)，該宗地的容積率為4，面積為180000平方米，拍賣成交價為8億元，當月按合同約定辦理了土地交接手續(xù)。

該宗地土地使用權(quán)出讓公告及拍賣成交后簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》均明確，A公司取得該宗地的土地使用權(quán)，除支付拍賣確認的土地價款外，還須在開發(fā)的住宅項目內(nèi)按開發(fā)住宅總建筑面積的18%配套建設(shè)一批單套面積不超過60平方米的房屋，并于建成后無償移交政府部門，用于補充該市廉租房房源。

2017年10月，該住宅項目竣工備案，開發(fā)的住宅總建筑面積為700000平方米。A公司當月將其配套建設(shè)的廉租房2000套(總建筑面積90000平方米)移交政府部門。廉租房包含地價的建造成本為4000元/平方米(不含增值稅)。B市所在省確定的“銷售不動產(chǎn)”成本利潤率為20%。

一、企業(yè)所得稅

政策規(guī)定：

根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

納稅分析：

1、本案例在企業(yè)所得稅繳納中，視同銷售收入的確認與增值稅計稅價格的確認一致;

2、成本的確認以企業(yè)實際發(fā)生的相關(guān)成本確認;

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

政策規(guī)定：

根據(jù)財稅[2014]52號文第一條規(guī)定，對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

納稅分析：

結(jié)合以上政策分析，本案中，A公司按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、增值稅

政策規(guī)定：

根據(jù)財稅[2016]36號文附件1第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

納稅分析：

1、A公司將其建造的開發(fā)產(chǎn)品(廉租房)無償移交(贈送)給政府部門，其實質(zhì)為取得該宗土地所應(yīng)支付的價款的一部分，應(yīng)作為視同銷售處理。

2、A公司該住宅項目中沒有建造與廉租房相同類型的開發(fā)產(chǎn)品，也沒有其他納稅人開發(fā)類似廉租房的平均銷售價格作參考，應(yīng)按組成計稅價格確定無償移交廉租房營業(yè)稅的計稅依據(jù)。

A公司無償移交廉租房應(yīng)申報繳納增值稅4752萬元[4000×90000×(1+20%)×11%]。

四、土地增值稅

政策規(guī)定：

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文第三條第(一)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，
其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;

納稅分析：

1、本案中，A公司應(yīng)在視同銷售確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的同時，按相同金額確認“取得土地使用權(quán)所支付的價款”，并依法扣除。

2、由于A公司建造的廉租房屬于普通標準住宅，收入的確認是采用組成計稅價格，當?shù)卮_定的成本率為20%，因此，增值額未超過20%，免征土地增值稅;

五、印花稅

政策規(guī)定：

根據(jù)財稅[2014]52號文第二條規(guī)定，對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

納稅分析：

本案中，A公司建造并無償移交的廉租房，可按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征應(yīng)繳納的印花稅。

六、契稅

政策規(guī)定：

根據(jù)財稅〔2004〕134號文第一條規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

第(二)項規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

納稅分析：

鑒于廉租房建造支出在A公司取得該宗土地時尚無法確定具體金額，因此，該項契稅應(yīng)分兩次進行申報繳納。

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