房地產(chǎn)企業(yè)收到首付款沒(méi)有開(kāi)發(fā)票按什么確定收入

房屋預(yù)售收入，直接影響到企業(yè)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)稅、所得稅，通過(guò)實(shí)踐，我們認(rèn)為正確確定房屋預(yù)售收入，在審計(jì)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

第一，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)主管部門(mén)上報(bào)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表入手，確定其開(kāi)發(fā)總量和售出總量，估算銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)主管部門(mén)上報(bào)的開(kāi)發(fā)總量和售出總量，與所開(kāi)發(fā)的地塊及容積率密切相關(guān)，因此真實(shí)程度較高。

第二，重點(diǎn)檢查“應(yīng)付、預(yù)收”等往來(lái)科目。根據(jù)稅法規(guī)定，預(yù)收售房款可以不確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，采用預(yù)收款方式時(shí)，對(duì)預(yù)收賬款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)預(yù)售收入按配比原則確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，并計(jì)算利潤(rùn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，納稅人成本計(jì)算準(zhǔn)確、確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本符合配比原則的，據(jù)實(shí)計(jì)征企業(yè)所得稅。但部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了某種目的，會(huì)利用預(yù)收賬款隨意調(diào)節(jié)利潤(rùn)。譬如，當(dāng)售房收入升幅太大時(shí)，便人為地每年沖減部分預(yù)收房款;在銷(xiāo)售收入少的年度，又人為地調(diào)高預(yù)收房款;或?qū)⒍ń鸫娣旁诖砩烫帲Y(jié)算時(shí)再自行抵減，不作納稅申報(bào);或只在年末對(duì)預(yù)收房款的余額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，變相緩繳稅款等。通過(guò)檢查“應(yīng)付、預(yù)收”等往來(lái)科目的期末余額和當(dāng)期發(fā)生額，核實(shí)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中屬于預(yù)收售房款的部分，可以暴露這類(lèi)利潤(rùn)不實(shí)，偷逃稅款的問(wèn)題。

第三，檢查企業(yè)預(yù)收房款收據(jù)存根。企業(yè)收取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入(包括定金)在開(kāi)具正式發(fā)票前應(yīng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)收款憑據(jù)”收款。款項(xiàng)結(jié)清后，銷(xiāo)售方必須為購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售發(fā)票”。但開(kāi)發(fā)商往往用自制的收款收據(jù)預(yù)收房款和定金;有的房款只開(kāi)收據(jù)，不開(kāi)發(fā)票，不做賬務(wù)處理，不申報(bào)納稅;有的企業(yè)只對(duì)部分售房款以收據(jù)作為支付憑證，故意隱瞞其余收入，購(gòu)房者為了少交契稅、印花稅，也愿意接受比實(shí)付房款金額低的假發(fā)票。通過(guò)檢查企業(yè)預(yù)收房款收據(jù)存根，核實(shí)預(yù)售房款總額，可以發(fā)現(xiàn)這類(lèi)做假行為。

第四，要求企業(yè)提供銀行開(kāi)戶情況表，核查預(yù)售房屋收入是否全部入帳。有的企業(yè)將預(yù)收房款存入臨時(shí)賬戶或個(gè)人銀行賬戶，在需要確認(rèn)收入的時(shí)候再轉(zhuǎn)入正常賬戶，逃避監(jiān)督。從銀行賬戶入手，通過(guò)逐筆核對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，這類(lèi)問(wèn)題便可昭然若揭。

第五，重點(diǎn)關(guān)注大額資金往來(lái)業(yè)務(wù)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，先將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為應(yīng)付賬款，再將資金轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)企業(yè)從而套取資金。通過(guò)對(duì)大額資金往來(lái)業(yè)務(wù)的檢查，可以發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，揭示向其他企業(yè)轉(zhuǎn)移預(yù)收房款的問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款何時(shí)開(kāi)具發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款在確定銷(xiāo)售完成以后就可以開(kāi)具發(fā)票，如首付款和銀行貸款都已經(jīng)辦好以后，就可以開(kāi)具發(fā)票，只要符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上收入的確認(rèn)條件就可以開(kāi)具發(fā)票。

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