房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房的稅務處理

增值稅

合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房

(一)以地換房

比如，甲方是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。甲方出土地，乙方出資金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。這種情況下，甲方以土地使用權(quán)換取了房屋形式的經(jīng)濟利益，乙方以房屋換取了土地使用權(quán)形式的經(jīng)濟利益，雙方的行為均為增值稅銷售行為，均應繳納增值稅。雙方以物易物的銷售額如何確定，目前營改增的規(guī)定尚無具體規(guī)定。不過可以按一般的營業(yè)常規(guī)定即可以參照土地的市場價或房屋的市場價確定銷售額。

(二)以地換取利潤

如承接上例，房屋建成后，甲方按約定的比例取得利潤。這種情況下，甲方屬于明顯的土地銷售行為。

二、合作雙方成立合營公司情況下的合作建房

甲方出地乙方出資金共同成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲方取得收益的方式可以有以下幾種：

(一)雙方共擔風險，分配利潤;

(二)甲方不承擔經(jīng)營風險，按收入一定比例分成;

(三)甲方不承擔經(jīng)營風險，按一定比例取得房屋;

以上合作建房不論甲方采用何種方式取得土地收益，都不能回避一個共同的問題，那就是甲方以土地使用權(quán)投資。甲方以土地使用權(quán)換取了股權(quán)后，以股權(quán)的形式得到了利潤(或收入分成形式的利潤或?qū)嵨镄问降睦麧?。甲方在以土地使用權(quán)換取了股權(quán)這個環(huán)節(jié)，屬于有償行為，屬于銷售行為，應當繳納增值稅。合營的房地產(chǎn)開發(fā)公司以房屋的形式向投資者分配利潤，應當視同銷售，繳納增值稅。

在以上土地、房屋銷售或視同銷售的環(huán)節(jié)，可以按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票，對方可以按有關(guān)規(guī)定抵扣進項稅額。

土地增值稅的業(yè)務處理

符合法律法規(guī)規(guī)定的合作建房行為，土地增值稅政策規(guī)定暫免征稅?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第二條關(guān)于“合作建房的征免稅問題”規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。與營業(yè)稅政策規(guī)定不同的是，文件不認為合作雙方是“以房換地”和“以地換房”行為，因此，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓型合作建房的分房行為，暫免征收土地增值稅。

企業(yè)所得稅的業(yè)務處理

房地產(chǎn)企業(yè)合作建房有兩種情況涉及企業(yè)所得稅業(yè)務處理，一是開發(fā)項目合作方式，二是以土地投資的合作方式。

采取開發(fā)項目合作方式的，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第三十六條規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務處理。據(jù)此分析，即使投資方投資額明顯偏低，如稍高于、等于或低于分得開發(fā)產(chǎn)品的成本，稅收上也不進行納稅調(diào)整。

2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務處理。據(jù)此分析，投資方企業(yè)在稅前分配利潤的，或者以稅前分配利潤名義獲取高額利息收入的，不得視為股息紅利免稅收入。只有稅后分配利潤的，才可以視為股息紅利，作為免稅收入處理。這種合作方式，既包括合作開發(fā)形式，也包括合資開發(fā)形式。

會計學堂整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房的稅務處理，完全記住這些東西，不是一個學習的好辦法，以小編的經(jīng)驗，最好是結(jié)合實務來學習。