房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需防范稅務(wù)風(fēng)險有哪些

一、銷售收入確認方面應(yīng)注意的問題。

1、價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。

2、購房定金、購房首付款等預(yù)收房款，確認營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間滯后。

二、開發(fā)成本確認方面應(yīng)注意的問題。

1、虛列或者虛增成本費用，擠占企業(yè)利潤。

2、未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計，后期開發(fā)成本少計，通過項目的滾動開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應(yīng)實現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。

3、多列預(yù)提費用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費用”、“ 待攤費用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤。

4、未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計施工企業(yè)的工程造價，侵蝕了建筑業(yè)營業(yè)稅稅基。

三、納稅申報方面應(yīng)注意的問題。

1、未嚴格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計毛利額。

2、納稅申報前未對預(yù)計毛利額進行調(diào)整。

3、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報不實。企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈動態(tài)變化。

政策依據(jù)

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)第一項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

2、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

3、國稅函〔2010〕201號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

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