房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的涉稅處理

預(yù)繳增值稅時，其應(yīng)稅行為的增值稅納稅義務(wù)時間并未發(fā)生，根據(jù)財稅[2016]36號等文件的規(guī)定，預(yù)繳的增值稅必須待實際發(fā)生納稅義務(wù)時，才能抵減留抵進項稅額。

根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。

土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時應(yīng)交納土地增值稅。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價值大、投資成本高、開發(fā)周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷售方式上。

根據(jù)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預(yù)售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”;房屋交給購買方時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

所得稅的處理。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的涉稅處理為會計學堂整理，營改增后就沒有營業(yè)稅的事了，有些政策在這方面還沉浸在以往的處理模式中，這是不行的。