拆遷實(shí)物補(bǔ)償賬務(wù)處理

由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e，而不反映其價(jià)值量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)，大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，只將收到補(bǔ)差部分確認(rèn)收入，而對(duì)補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認(rèn)收入，也不確認(rèn)成本。

這種處理方式表面看似合理，其實(shí)是錯(cuò)誤地使用了會(huì)計(jì)政策，雖然少交了置換部分的營(yíng)業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)帶來(lái)了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實(shí)上繳，同時(shí)也不能將該部分成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度
》第二十七條、(七)以非貨幣性交易換入的固定資產(chǎn)，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為入賬價(jià)值。涉及補(bǔ)價(jià)的，按以下規(guī)定確定換入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值：1.收到補(bǔ)價(jià)的，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)確認(rèn)的收益和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)減去補(bǔ)價(jià)后的余額，作為入賬價(jià)值;

第八章　非貨幣性交易
第一百一十三條、非貨幣性交易，是指交易雙方以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換(包括股權(quán)換股權(quán)，但不包括企業(yè)合并中所涉及的非貨幣性交易)。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)。在確定涉及補(bǔ)價(jià)的交易是否為非傾向性交易時(shí)，收到補(bǔ)價(jià)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照收到的補(bǔ)價(jià)占換出資產(chǎn)公允價(jià)值的比例等于或低于25%確定;其計(jì)算公式如下：收到補(bǔ)價(jià)的企業(yè)：收到的補(bǔ)價(jià)÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價(jià)值≤25%

第一百一十四條、在進(jìn)行非貨幣性交易的核算時(shí)，無(wú)論是一項(xiàng)資產(chǎn)換入一項(xiàng)資產(chǎn)，或者一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)換入多項(xiàng)資產(chǎn)，或者同時(shí)以多項(xiàng)資產(chǎn)換入一項(xiàng)資產(chǎn)，或者以多項(xiàng)資產(chǎn)換入多項(xiàng)資產(chǎn)，均按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)入賬價(jià)值。

如果涉及補(bǔ)價(jià)，收到補(bǔ)價(jià)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)賬面價(jià)值減去補(bǔ)價(jià)，加上應(yīng)確認(rèn)的收益和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)入賬價(jià)值。換出資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)的收益按下列公式計(jì)算確定：

應(yīng)確認(rèn)的收益=(1-換出資產(chǎn)賬面價(jià)值÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價(jià)值)×補(bǔ)價(jià)

本制度所稱的公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。

第一百一十五條、在非貨幣性交易中，如果同時(shí)換入多項(xiàng)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照換入各項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值與換入資產(chǎn)公允價(jià)值總額的比例，對(duì)換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值總額進(jìn)行分配，以確定各項(xiàng)換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

2.《XX集團(tuán)搬遷補(bǔ)償資金管理暫行辦法》(XX集團(tuán)財(cái)發(fā)〔2009〕111號(hào))第八條 搬遷補(bǔ)償收入包括政策性搬遷補(bǔ)償收入和商業(yè)性搬遷補(bǔ)償收入。

政策性搬遷補(bǔ)償收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，被搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

商業(yè)性搬遷補(bǔ)償收入，是指基于雙方自愿協(xié)商的搬遷，補(bǔ)償款屬于被搬遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)等取得的收入。

第九條
商業(yè)性搬遷屬于被搬遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))等行為。資產(chǎn)處置按照固定資產(chǎn)管理權(quán)限逐級(jí)上報(bào)審批，批準(zhǔn)后由產(chǎn)權(quán)單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議，被搬遷資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位按清理固定資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))等進(jìn)行處理。

第二十三條 商業(yè)性搬遷收入按照固定資產(chǎn)清理、土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

拆遷實(shí)物補(bǔ)償賬務(wù)處理為會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，實(shí)物補(bǔ)償是讓原有所有人可以繼續(xù)擁有緣由房屋的所有權(quán)，優(yōu)質(zhì)有關(guān)的賬務(wù)處理有不少內(nèi)容，你或許還會(huì)遇到其他問題，敬請(qǐng)咨詢。