營(yíng)改增房地產(chǎn)稅收政策如何解讀

房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍主要有哪些?其適用稅率是多少?

答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍有二項(xiàng)，一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目。一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，其適用稅率為11%。小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，不按適用稅率征稅，而是按征收率5%繳納增值稅。

一般納稅人購(gòu)置或自建的房地產(chǎn)銷售收入，在增值稅預(yù)繳時(shí)不一樣嗎?

答：根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三條規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由于取得的方式分購(gòu)置和自建，在銷售后預(yù)繳增值稅也是不一樣的：

(一)購(gòu)置后轉(zhuǎn)讓——應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

(二)自建后轉(zhuǎn)讓——應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

增值稅一般納稅人購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣?

答：根據(jù)《財(cái)政部
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，適用增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)(包括在建工程)，其進(jìn)項(xiàng)稅額可分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。如果納稅人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。

稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會(huì)導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。

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