房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的計(jì)稅處理

一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理

對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定判斷處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會(huì)所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述第一款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。

如果符合上述第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會(huì)所等營(yíng)銷設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開發(fā)成本核算處理。

這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會(huì)帶來(lái)的一定的稅負(fù)差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來(lái)考慮。

三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)在土地增值稅前如何扣除

1、在開發(fā)項(xiàng)目主體工程之外單獨(dú)修建的臨時(shí)性營(yíng)銷設(shè)施。部分企業(yè)將設(shè)計(jì)、修造、裝飾等成本直接計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)，然后在同期開發(fā)的各項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)入開發(fā)成本。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從政策的規(guī)定看，開發(fā)間接費(fèi)的性質(zhì)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目開始前和建造過程中直接組織和管理而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)后期的銷售問題未提及。另外此種臨時(shí)性設(shè)施屬于項(xiàng)目規(guī)劃外建筑物，無(wú)法銷售，將來(lái)應(yīng)該拆除。因此，將營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)不符合稅法的相關(guān)規(guī)定。此種情況下，營(yíng)銷設(shè)施的費(fèi)用實(shí)質(zhì)是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)整體銷售收入而必須發(fā)生的，故計(jì)入銷售費(fèi)用較為合理。

2、在開發(fā)項(xiàng)目主體工程內(nèi)部利用開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)修建的營(yíng)銷用房及樣板間。由于是利用項(xiàng)目?jī)?nèi)開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)作為營(yíng)銷用房或樣板間，其單獨(dú)發(fā)生的費(fèi)用主要是裝飾費(fèi)用和資產(chǎn)性支出費(fèi)用，其設(shè)計(jì)、建造成本已經(jīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目的整體開發(fā)成本中。同時(shí)，該營(yíng)銷用房和樣板間在項(xiàng)目銷售完畢后可以整體出售，計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入，因此其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本在銷售時(shí)予以扣除。在此應(yīng)當(dāng)注意，營(yíng)銷用房和樣板間內(nèi)購(gòu)置的家具、電視、空調(diào)等可以移動(dòng)且不破壞使用功能的資產(chǎn)在出售時(shí)增值稅的處理問題。

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