房地產(chǎn)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對年度會計利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

例如，甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2005年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價值1500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當(dāng)時的市場價格為2500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3000萬元的價格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為33%(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。

(注：國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。)

稅收籌劃思路及技巧

其實，達(dá)到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過對籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動等的巧妙安排，同樣可以達(dá)到規(guī)避或減輕稅負(fù)的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。

一、充分利用國家稅收政策

（一）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

（二）以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。

（二）變房屋出租為對外投資

變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對外投資，達(dá)到節(jié)省營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產(chǎn)對外投資。由于對以不動產(chǎn)對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)籌劃由會計學(xué)堂整理，稅務(wù)籌劃需要由針對性，不是一個套路就能在所有行業(yè)和所有企業(yè)都行之有效的，否則就沒人會深刻研究它了，本文僅作參考。