房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額是如何確定的

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)企業(yè)如何確定營(yíng)業(yè)收入？

交了訂金是預(yù)收賬款，不是營(yíng)業(yè)收入，簽訂了購(gòu)房合同，并且交了首付，申請(qǐng)了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營(yíng)業(yè)收入。

地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)時(shí)間一般以商品房結(jié)算，交付客戶為時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。房子沒(méi)完工可以確認(rèn)收入，確認(rèn)收入以后按照合同結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)以及計(jì)算成本。

房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，投資大。為了籌集資金，房產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售方式，即在商品尚未建造完成時(shí)向客戶收取價(jià)款。由此形成商品交付與收款存在較大時(shí)間差異。

一般來(lái)說(shuō)交付的時(shí)候，就會(huì)有大量住房交付，但是銷售的時(shí)候是一套一套銷售的。這樣造成一個(gè)結(jié)果就是，很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有收入，一有收入就是大額的利潤(rùn)。

完工前銷售收入仍要預(yù)計(jì)毛利額

雖然取消預(yù)售收入概念，但由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用尚未結(jié)算，企業(yè)會(huì)計(jì)上無(wú)法計(jì)算產(chǎn)品成本，稅收上也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。因此，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額的方式計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。《辦法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前銷售收入1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)厥〖?jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的計(jì)稅毛利率為15%。則當(dāng)年預(yù)計(jì)成本為850萬(wàn)元，計(jì)稅毛利額為150萬(wàn)元應(yīng)計(jì)入2008年度應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定減除相關(guān)稅費(fèi)后繳納企業(yè)所得稅。如2009年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，該部分的實(shí)際計(jì)稅成本為800萬(wàn)元，則會(huì)計(jì)上在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1000萬(wàn)元同時(shí)，確認(rèn)成本為800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)200萬(wàn)元。稅收上允許減除2008年預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利額150萬(wàn)元，其差額50萬(wàn)元計(jì)入2009年度應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額是如何確定的，銷售額和營(yíng)業(yè)收入是什么關(guān)系，這些都是概念上問(wèn)題，上文有說(shuō)到預(yù)收款，這在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中是最常見(jiàn)的，但不能將它算入營(yíng)業(yè)收入。