銷售房地產(chǎn)時(shí)代收的費(fèi)用可否在計(jì)稅前扣除

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

可見(jiàn)，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房?jī)r(jià)內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票或納入了房?jī)r(jià)內(nèi)，那么就需要計(jì)收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時(shí)也不必計(jì)入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計(jì)入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會(huì)影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。

房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取；或者在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。

按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。

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