先抵押后租賃怎么處理？

答：無論動產(chǎn)還是不動產(chǎn)抵押，只要登記便產(chǎn)生對抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權(quán)，可以對抗后成立的租賃權(quán)；未登記的抵押權(quán)，則不能對抗后成立的租賃權(quán)。具體而言：

（1）已登記的抵押權(quán)可以對抗該租賃關(guān)系。以已登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”之規(guī)則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)：雖然租賃權(quán)具有物權(quán)的效力，但仍不能優(yōu)于擔(dān)保物權(quán)之效力。之所以確定這樣的規(guī)則，理由有三：其一，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，買受人可能因標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購買，致使其賣得價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)的，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。其二，即使不動產(chǎn)租賃具有物權(quán)化性質(zhì)，也是后成立的用益權(quán)，根據(jù)前手權(quán)利優(yōu)先于后手權(quán)利的原則，先設(shè)定的抵押權(quán)當(dāng)然對抗后成立的租賃權(quán)。其三，已登記的抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定租賃權(quán)時(shí)，因具有抵押權(quán)已經(jīng)公示，承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)的事實(shí)，并自愿地接受和承擔(dān)了因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)，因此在此場合不能適用“買賣不破租賃”之規(guī)則。

（2）未登記的抵押權(quán)則不得對抗該租賃關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第一百八十八條、第一百八十九條等規(guī)定，我國對以不動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)抵押的，皆采取登記對抗主義，即未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對抗善意第三人。因此，在標(biāo)的物抵押后租賃情形下，如果抵押權(quán)未經(jīng)登記，則不具有對抗善意的承租人的權(quán)利。

抵押物先租賃后抵押情形下如何處理？

抵押人抵押已租賃的標(biāo)的物的，不影響抵押物上既存的租賃關(guān)系，承租人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。抵押人出租租賃物時(shí)，抵押物的租賃對抵押權(quán)人的權(quán)利不發(fā)生影響。租賃權(quán)在權(quán)利屬性上不是物權(quán)而是債權(quán)，租賃權(quán)的標(biāo)的物雖然在成立上以移轉(zhuǎn)占有為其要件，但這種占有并不能使財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)具有對世的絕對效力。《合同法》第二百二十九條規(guī)定“買賣不破租賃”規(guī)則，實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的物化，釆取“買賣不破租賃”的原則對承租人加以保護(hù)；但這并不意味著租賃權(quán)的從債權(quán)演變成物權(quán)，其權(quán)利性質(zhì)仍然是債權(quán)。根據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃關(guān)系成立后，即使出租人將租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)。因此，租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的場合，由于租賃物買受人的所有權(quán)不得對抗租賃權(quán)，所以抵押權(quán)在這種關(guān)系中并無優(yōu)于所有權(quán)的效力，租賃權(quán)可以對抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。

在上述場合之所以要給予租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的效力，目的在于保護(hù)承租人的利益，防止出租人故意通過設(shè)定抵押權(quán)終止租賃關(guān)系或者剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)。抵押人在已出租的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)對抵押權(quán)的影響，以及抵押物上存在租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的事實(shí)，并自愿接受了這一負(fù)擔(dān)，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的法律后果。同樣，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之時(shí)，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，只要租賃合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租賃權(quán)負(fù)柯的所有權(quán)，承租人仍然可以向第三人主張租賃權(quán)。

先抵押后租賃怎么處理？它與先租賃后抵押的處理有哪些不同，認(rèn)真讀完上文的財(cái)務(wù)心中會有初步的概念，在實(shí)務(wù)處理中完全可以借鑒上述內(nèi)容進(jìn)行操作，會計(jì)學(xué)堂的在線老師祝你學(xué)習(xí)愉快。