建筑物占用的土地使用權(quán)如何核算?

土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí),土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本,而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算.

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的,其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本.

企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的,一般應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如,公允價(jià)值相對(duì)比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的,才全部作為固定資產(chǎn)核算.

(一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量.企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件:

(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量.土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買、投資者投入、租賃等之分,且土地開發(fā)程度不同,其所含成本內(nèi)容也不同,所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待.

1. 行政劃撥取得.如無償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的,支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整費(fèi)用列"在建工程--基建工程"核算.

2.出讓取得.支付的土地出讓金列"無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)"核算,支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整費(fèi)用列"在建工程--基建工程"核算.

3.市場(chǎng)購(gòu)買取得.支付的價(jià)款列"無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)"核算,支付的相關(guān)稅費(fèi)列"在建工程--其他支出"核算.

4.投資者投入取得.取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列"無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)"核算,支付的相關(guān)稅費(fèi)列"在建工程--其他支出"核算.

5.租賃取得.支付的租賃費(fèi)分期列"管理費(fèi)用".

6.換入或債務(wù)重組取得.通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán),應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值,列"無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)"核算.

7. 補(bǔ)地價(jià).原為劃撥取得的土地,經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí),應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià),補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列"無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)"核算.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及"在建工程"科目的,均應(yīng)通過"生產(chǎn)(開發(fā))成本"科目核算. 值得說明的是,現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在"固定資產(chǎn)--土地"科目核算土地:(1)1993年開始的全國(guó)性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià),并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地;(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前"已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地".該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限,在價(jià)值上不計(jì)提折舊.

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