房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息能否計(jì)入開發(fā)成本?

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十一條第(一)項(xiàng)規(guī)定:企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,可直接在稅前扣除.

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)--借款費(fèi)用》規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用,可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)予以資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用,計(jì)入當(dāng)期損益.

借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的,才能開始資本化:

(1)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生,資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;

(2)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;

(3)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始.

符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的,應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化.在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用,計(jì)入當(dāng)期損益,直至資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開始.

購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí),借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化.符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用,計(jì)入當(dāng)期損益.

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用,準(zhǔn)予扣除.企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的,在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本,并依照本條例的規(guī)定扣除.

根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用資本化開始的時(shí)間,應(yīng)當(dāng)是在取得開發(fā)項(xiàng)目開始,截止時(shí)間應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收日.在此之前和之后的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益.如果,在房產(chǎn)開發(fā)建造過程中發(fā)生了非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的,應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化.

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