企業(yè)取得的土地如何抵扣進項稅?

營改增后房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.

國稅總局2016第18號公告:第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

注:2018年5月1日11%稅率調整為10%

土地成本抵扣進項稅的賬務處理

答:應視為政府補助,計入"營業(yè)外收入".

1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入"成本"科目.

2、財會(2016)22號文規(guī)定的是"抵扣"的稅額,不應適用"抵減"的情況."抵扣"是進項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會計處理應包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應全額列計成本科目的;二是政府規(guī)定房地產項目上游的土地"免稅",從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額,這是政府給予房地產企業(yè)的一種稅收補助,且只有在增值稅納稅義務發(fā)生時間才允許"抵減",即結轉收入成本時,應是"與收益相關",應計入"營業(yè)外收入".

3、土地成本的"抵減"應不同于旅行社業(yè)務的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個體工商戶、交通運輸業(yè)的無法開具專票的客運服務,為了確保企業(yè)稅負不降低,才允許以"抵減"的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負.

4、免稅土地的會計處理應不同于免稅農產品的會計處理.農產品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的,是普惠的,會計處理沖減成本或計入營業(yè)外收入對企業(yè)財務報表、稅負都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會對企業(yè)土地增值稅影響巨大,而且這個政策是特別給予房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目的,是政府對某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧,應按照政府補助進行會計處理.

關于企業(yè)取得的土地如何抵扣進項稅的問題,營改增后已經改成了自動銷售收入抵減.大家要注意的是,營改增后稅率由原來的11%稅率調整為10%了,本文的解答完畢.