停車費屬于不動產(chǎn)租賃嗎

屬于。依據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，物業(yè)公司收取的停車費收入，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)。

物業(yè)收取費用的法律依據(jù)與形式

《物權(quán)法》對業(yè)主區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)作出了規(guī)定，《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/span>

《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號）對共有部分經(jīng)營及收益進(jìn)行了規(guī)定，第五十五條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?/span>

根據(jù)法律規(guī)定，共有部分的經(jīng)營收益應(yīng)歸屬業(yè)主所有。從而物業(yè)收取的相關(guān)費用可能存在以下幾種情況：

1.物業(yè)已經(jīng)征得業(yè)主或業(yè)主委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)委會）的同意，向占用共有部分的單位或個人收取費用，該費用歸屬業(yè)委會所有，物業(yè)按比例取得一定收入，具體又可以分兩種：

（1）由物業(yè)直接開具發(fā)票給支付費用的單位或個人；

（2）物業(yè)不直接開票，發(fā)票由業(yè)委會領(lǐng)購開具或申請代開（實際上業(yè)委會領(lǐng)購或申請代開發(fā)票的情形極少）。

2.更多的情況是物業(yè)擅自收取費用，業(yè)委會對此并不知情。這還衍生出另外一種情形，就是業(yè)委會事后向物業(yè)公司追討收益，相關(guān)司法判例支持物業(yè)將相關(guān)收益歸還業(yè)委會的并不鮮見。

不動產(chǎn)租賃不可以擁有產(chǎn)權(quán)為要件

另一個問題是：提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)需要擁有不動產(chǎn)的所有權(quán)嗎？財稅〔2016〕36號并沒有對不動產(chǎn)租賃是否必須擁有所有權(quán)做出直接規(guī)定。

很多人會贊成提供不動產(chǎn)租賃并不要求對不動產(chǎn)擁有所有權(quán)的觀點，最常見的就是轉(zhuǎn)租。在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人擁有的只是債權(quán)，而非物權(quán)。

不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)強調(diào)的是在不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的前提下，“將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用”，納稅人之所以可以將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用，可能基于所有權(quán)，可能基于其他物權(quán)，也可能基于債權(quán)，甚至僅是無權(quán)占有。

所以，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)并沒有以擁有所有權(quán)為必要條件，物業(yè)公司雖然不對小區(qū)公共場地?fù)碛兴袡?quán)，但并不必然就說它提供的不是不動產(chǎn)租賃服務(wù)。

可是考慮到收益歸屬的法律規(guī)定，上述情形物業(yè)提供的就一定是不動產(chǎn)租賃服務(wù)嗎？

物業(yè)收取上述費用稅務(wù)如何處理

物業(yè)向在小區(qū)公共場地停車、擺攤或投放廣告的客戶收取費用，但該“收入”卻不一定全額歸物業(yè)所有，其稅務(wù)處理可能有以下幾種情形：

1.如果物業(yè)向支付費用的單位和個人開具了不動產(chǎn)租賃發(fā)票，可簡單判斷物業(yè)提供了不動產(chǎn)租賃服務(wù)。這頗有形式?jīng)Q定實質(zhì)的意味，但物業(yè)轉(zhuǎn)售水電的處理模式與此極為相似。

2.如果收益最終歸屬業(yè)委會所有，且物業(yè)符合代收的要求，物業(yè)取得的收益來源于業(yè)委會，此時不管取得收益是代收手續(xù)費還是車輛等管理費，都應(yīng)視為物業(yè)服務(wù)所得。

此時又面臨兩個問題：

（1）業(yè)委會構(gòu)成納稅人嗎？業(yè)委會屬于“其他組織”。很多司法判例認(rèn)為業(yè)委會屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定的“其他組織”，在進(jìn)行體系解釋時，也可以認(rèn)為其屬于稅法上的“其他組織”。那么作為“其他組織”的業(yè)委會提供應(yīng)稅行為并取得收入，發(fā)生納稅義務(wù)并無異議。

（2）實際情況是物業(yè)收取費用時往往由物業(yè)直接開票，這與代收水電費一樣，物業(yè)面臨無法進(jìn)行差額扣除而稅負(fù)上升的情形。

3.物業(yè)擅自收取費用，業(yè)委會對此并不知情。物業(yè)以“管理者”的身份將不動產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人使用，提供的確是不動產(chǎn)租賃服務(wù)；而業(yè)委會對此并不知情，沒有經(jīng)營行為，從而業(yè)委會不構(gòu)成納稅人。如果事后業(yè)委會進(jìn)行追討而取得收入，則按上述方式處理。

是否有新老項目之分

根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件一的規(guī)定，以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)可以選擇簡易征收。

《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第二條規(guī)定，“取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。”

問題來了，物業(yè)并沒有取得該不動產(chǎn)，它只是取得不動產(chǎn)的一些管理權(quán)，是否能簡易征收就存在爭議了。

《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之一）》：“車輛停放服務(wù)屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務(wù)老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復(fù)的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)》注明時間為2016年4月30日前的項目?！?/span>

可是從增值稅原理來講，物業(yè)其實不管怎么都無法取得不動產(chǎn)的進(jìn)項進(jìn)行抵扣，從而一旦定為新項目，其稅負(fù)將受到不利影響。

以上就是停車費屬于不動產(chǎn)租賃嗎這個問題的解答，物業(yè)公司收取的停車費收入，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)。小編還給大家羅列了物業(yè)收取費用的法律依據(jù)與形式、不動產(chǎn)租賃不可以擁有產(chǎn)權(quán)為要件等相關(guān)內(nèi)容，更多精彩內(nèi)容請繼續(xù)關(guān)注我們。