房地產(chǎn)企業(yè)停車會計怎么核算

答:地下室建筑包括不可售和可售面積,不可售面積主要是公用設(shè)施,可售面積有人防區(qū)無產(chǎn)權(quán)地下車位、儲藏室、有產(chǎn)權(quán)地下車位及其他可售面積.

地下室建造過程中要做圍護結(jié)構(gòu),建造成本相對上部要高得多,一般的項目規(guī)劃文件中都有車位配置和人防面積要求,不建地下室是不大可能.

開發(fā)企業(yè)一般把地下室總建造成本分?jǐn)傇诳墒勖娣e來進行量本利核算,用于決定所建地下室面積大小.

目前的政策對地上建筑指標(biāo)嚴(yán)格控制,對地下建筑指標(biāo)未作控制甚至鼓勵開發(fā)地下可售面積;現(xiàn)在政府對商品房定價是做監(jiān)控的,但對于地下室可售面積的定價是不作監(jiān)控的.所以許多開發(fā)企業(yè)把高房價轉(zhuǎn)移到地下車位上,賣出天價車位,這是房價監(jiān)控的漏洞.

房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認(rèn)收入?

答:從營業(yè)稅納稅總額與納稅時間上來看,無論企業(yè)按照"銷售不動產(chǎn)"、"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"還是"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"計算納稅結(jié)果是一樣的.

鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性,對于車位銷售的土地增值稅問題,特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位,由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰,也成為征納雙方存在的爭議之一.實務(wù)中有如下幾種操作類型可以參考.

1、企業(yè)單獨建造的停車場所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán),作為成本對象單獨核算,視為"銷售不動產(chǎn)"處理.

2、銷售有限使用權(quán)(例如地下車位),視為"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"進行處理,這種情況下,視為自用固定資產(chǎn),當(dāng)然不用進行土地增值稅的清算,而成本也不能作為土地增值稅的扣除項目.

3、為公共配套設(shè)施處理,銷售價款作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價外費用合并計入銷售總額處理.

以上三種處理方式對于土地增值稅的結(jié)果有異同,與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾,并非盡善盡美,具體執(zhí)行中還要青島會計從業(yè)資格培訓(xùn)學(xué)校取決于主管稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán),如何確定,貴公司可以與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通.

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