以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否繳納增值稅？

問：我公司是一般納稅人，2015年以1000萬元購入一幢商業(yè)樓，購入時(shí)取得了發(fā)票，現(xiàn)準(zhǔn)備以這幢樓和一家公司合資成立新公司，請(qǐng)問我公司以商業(yè)樓投資是否涉及增值稅？如果涉及，如何計(jì)算增值稅？

答：你公司以商業(yè)樓對(duì)外投資是否涉及增值稅以及如何計(jì)算，以下分別說明：

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定， 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅。銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

2016年5月12日國(guó)家稅務(wù)總局政策解答指出，企業(yè)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股行為，屬于有償銷售不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)行為，需要征收增值稅。目前很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)都通過答疑明確不動(dòng)產(chǎn)投資需要繳納增值稅，比如北京、河南、河北、深圳、四川、廈門等。所以，你公司以商業(yè)樓對(duì)外投資的行為需要繳納增值稅。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為11%（注：財(cái)稅[2018]32號(hào)自2018年5月1日起將原適用11%的稅率調(diào)整為10%）。一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。所以你公司以商業(yè)樓投資可以選擇按投資作價(jià)的公允價(jià)值減去購置價(jià)款1000萬元后的余額，按照5%的征收率計(jì)征增值稅。需要注意的是，如果你公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)履行相關(guān)備案手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)對(duì)外投資是否需要繳土地增值稅

鹽田區(qū)宋小姐來電咨詢：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)完工的一幢商品房，作價(jià)5700萬元對(duì)外投資，請(qǐng)問投資環(huán)節(jié)是否應(yīng)繳納土地增值稅?如果要繳納土地增值稅，收入該如何確認(rèn)?

地稅局丁小姐回答：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第五條的規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條的規(guī)定，非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

福田區(qū)龍先生來電咨詢：我公司是一家連鎖商務(wù)賓館，各分店門面也有少量銷售業(yè)務(wù)，如向旅客銷售面包、飲料等食品。請(qǐng)問賓館銷售食品應(yīng)繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅?

地稅局丁小姐回答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售食品有關(guān)稅收問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第62號(hào))的規(guī)定，對(duì)旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售食品有關(guān)稅收問題公告如下：

旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人發(fā)生上述應(yīng)稅行為，符合《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào))第二十九條規(guī)定的，可選擇按照小規(guī)模納稅人繳納增值稅。

本公告自2012年1月1日起執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于飲食業(yè)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[1996]202號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于燒鹵熟制食品征收流轉(zhuǎn)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1996]261號(hào))同時(shí)廢止。

寶安區(qū)蔣先生來電咨詢：請(qǐng)問企業(yè)提供的開采礦產(chǎn)資源勞務(wù)(如礦山爆破、礦產(chǎn)資源開采等)應(yīng)繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅?

地稅局丁小姐回答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人為其他單位和個(gè)人開采礦產(chǎn)資源提供勞務(wù)有關(guān)貨物和勞務(wù)稅問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第56號(hào))的規(guī)定，將納稅人為其他單位和個(gè)人開采礦產(chǎn)資源提供勞務(wù)有關(guān)貨物和勞務(wù)稅問題公告如下：

(一)納稅人提供的礦山爆破、穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理勞務(wù)，以及礦井、巷道構(gòu)筑勞務(wù)，屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。

(二)納稅人提供的礦產(chǎn)資源開采、挖掘、切割、破碎、分揀、洗選等勞務(wù)，屬于增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否繳納增值稅？上文小編介紹了這個(gè)內(nèi)容是怎么處理的，對(duì)于36號(hào)文件指出的相關(guān)內(nèi)容，這個(gè)是需要繳納增值稅的，簡(jiǎn)易計(jì)稅的辦法找那個(gè)，是按照5%的征收率計(jì)征增值稅的，更多相關(guān)財(cái)務(wù)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！