土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多企業(yè)由于自有資金不足，經(jīng)常會選擇各種方式去獲取資金，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行，主要包括銀行貸款、民間借貸等方式，但是這些方式獲取的資金，產(chǎn)生的利息是否可以在土地增值稅前扣除，其中需要注意什么？

一、項(xiàng)目開發(fā)貸款利息的會計(jì)處理及注意要點(diǎn)

1、會計(jì)處理

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》明確規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

（1）會計(jì)分錄

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)——貸款利息

貸：銀行存款

即如果借款費(fèi)用的資本化部分才能計(jì)入房地產(chǎn)的開發(fā)成本，如果為費(fèi)用化部分，則計(jì)入當(dāng)期損益。

（2）入賬附件

包括金融機(jī)構(gòu)出具的貸款合同、貸款利息發(fā)票、利息分?jǐn)倖螕?jù)及其他相關(guān)附件

2、注意要點(diǎn)

（1）利息分?jǐn)?/p>

在土地增值稅清算中扣除的利息，只能是為項(xiàng)目建設(shè)管理發(fā)生的資本化部分，費(fèi)用化部分不允許扣除。

（2）分?jǐn)偡椒?/p>

分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇要合規(guī)。國稅發(fā)[2009]31號 ，第二十九條規(guī)定 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

同時，第三十條規(guī)定 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

................

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

二、利息的扣除相關(guān)稅法規(guī)定

關(guān)于土地增值稅中的利息扣除，國稅函[2010]220號 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知中有明確的規(guī)定》

（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述兩種辦法！

三、結(jié)論

1、據(jù)實(shí)扣除

如項(xiàng)目開發(fā)的貸款資金全部為金融機(jī)構(gòu)貸款，且夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，在土地增值稅清算允許利息據(jù)實(shí)扣除。

開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

2、比例扣除

如資金全部為非金融機(jī)構(gòu)貸款或部分為金融機(jī)構(gòu)貸款部分為非金融機(jī)構(gòu)貸款，不能提供相關(guān)證明的可以選擇利息計(jì)算扣除。

開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

3、項(xiàng)目開發(fā)中沒有產(chǎn)生利息

在項(xiàng)目開發(fā)中資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照計(jì)算扣除的方法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。

開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧上文介紹了幾個重要的點(diǎn)，一是比例扣除，二是據(jù)實(shí)扣除，三是要看在項(xiàng)目開發(fā)中有沒有產(chǎn)生利息，更多相關(guān)財務(wù)資訊，敬請關(guān)注會計(jì)學(xué)堂的更新！