集體土地集資建房怎么納稅?

答: (一)集體土地集資建房不應(yīng)征收土地使用稅

根據(jù)我國憲法第十條"城市的土地屬于國家所有.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有."根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,農(nóng)民宅基地,屬于農(nóng)民集體所有,不得出讓、轉(zhuǎn)讓.而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就是屬于宅基地,不能夠在市場上流通.同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易時土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓.因此,根據(jù)上述法律規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房雖然具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,但是,并未形成事實上的土地轉(zhuǎn)讓行為,并不是包括財產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓的完整的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為.

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人.前款所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人,包括個體工商戶以及其他個人.如果土地屬于國有性質(zhì),由于該土地已經(jīng)通過向政府繳納一次性租金即"土地出讓金"后得以在市場上流轉(zhuǎn),因此,土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納.這時候,承租方是土地的臨時實際使用人,土地使用權(quán)仍歸出租方擁有,出租方憑借出租取得了實際收益(租金),土地使用稅應(yīng)由出租方繳納.但是,如果土地是集體性質(zhì),土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權(quán)的集體組織租賃取得實際使用權(quán),根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2017]29號)文件規(guī)定:在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi),承租集體所有建設(shè)用地的,由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個人,繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.此時,土地使用稅就應(yīng)該由承租人來繳納了.由此來看,在建設(shè)期間是否征收土地使用稅,主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內(nèi),集體土地是否用于建設(shè)項目(房地產(chǎn)開發(fā)).由于小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質(zhì),并未形成建設(shè)用地用于開發(fā)房產(chǎn)可在市場上自由流通,因此,不用征收土地使用稅.

(二)集體土地集資建房的增值稅處理

財稅[2016]36號文件附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)(以下稱境內(nèi))銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行為)的單位和個人,為增值稅納稅人,應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅  .根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條"銷售不動產(chǎn)"的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅.因此,行政村自己成立的具有經(jīng)營性質(zhì)的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的,應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收增值稅.如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織,負(fù)責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作的,實際是一種受托代建的行為,不應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收增值稅.但是,對于村民將取得的房屋再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收增值稅.

(三)集體土地集資建房不應(yīng)征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人.所以集體土地集資建房,不征收土地增值稅.

(四)企業(yè)所得稅方面

根據(jù)現(xiàn)行《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定,有生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得的組織為企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人.如果"集資辦"設(shè)立了會計賬簿,符合查賬征收的條件,則適用于查賬征收企業(yè)的相關(guān)規(guī)定;否則,根據(jù)《稅收征收管理法》第35條、《企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》第47條、《企業(yè)所得稅核定征收辦法》[國稅發(fā)〔2008〕第030號 ]的規(guī)定,無法確定應(yīng)納稅所得額的,應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅.基于此規(guī)定,集體土地集資建房的收入必須依法繳納企業(yè)所得稅.

集資房與商品房有哪些區(qū)別?

一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別.一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán),土地出讓金.

"集資房",是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度,實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本,通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋.

集資房與一般商品房相比較,存在著比較明顯的區(qū)別.

首先,一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的一種產(chǎn)品,再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值,屬完全的市場經(jīng)營行為.所以,一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制.

集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的,主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題,采用的是先集資后建房的形式,是一種非市場行為,不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系.

其次,集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別.房地產(chǎn)開發(fā)公司,要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須"五證俱全",即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》.一般商品房的土地是出讓用地,取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式;

集資房的土地主要是通過政府劃撥,并減免了相關(guān)稅費.因此,集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中,各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程.

集體土地集資建房怎么納稅?因為與商品房的區(qū)別,在納稅上還是有特別規(guī)定的,比如免交土地使用稅等等,新手對這些掌握起來可能有些困難,如果你也有同樣的困惑就來會計學(xué)堂尋找專業(yè)的解答吧.