等價交換房屋時對契稅的避稅籌劃怎么做?

答：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價格不相等的，由多付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第四條，土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額為計稅依據(jù)?！镀醵悤盒袟l例實施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價格不相等的，由多付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出，當(dāng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行等價交換時，任何一方都不用繳納契稅，因為價差為零，納稅人可以借此政策進(jìn)行籌劃：

(1)購買房屋。在購買住房時，房屋交換也是一種買房子的方式，而且，這種方式可以減少購買方的契稅。如果納稅人甲擁有一座60平方米的住房，想出售并同時購買新的120平方米的大房子;納稅人乙是城鎮(zhèn)職工，沒有住房，想購買60平方米左右的房屋。這時，兩者便可以通過合作，節(jié)省契稅。具體方式是：乙以自己的名義買下120平米的房子，而這根據(jù)規(guī)定免征契稅，然后甲和乙再將房子交換，這項行為只須就其價差繳納契稅。

(2)交換房屋。當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，如果能想出辦法保持雙方的價格差額較小甚至沒有，這時以價格為計稅依據(jù)計算出來的應(yīng)納契稅就會較小甚至沒有，所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價差。

其實，在兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋交換之前，可以將乙的房屋按照甲的意思進(jìn)行改造，增加房屋乙的市場價值，最好達(dá)到兩者基本接近，這樣便可以免去契稅。

(3)在房屋的交換過程中，還有一些小技巧，如果能夠運用的話，也能夠省下不少稅款。比如，有A、B、C三位經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，A和C均擁有一套價值500萬元的房屋，B想購買A的房屋，A也想購買C的房屋后出售自己的房屋。如果不進(jìn)行籌劃，A購買C的住房，應(yīng)繳納契稅計算如下：

應(yīng)納稅額=500×5%=25(萬元)

同樣，A向B出售其住所，也同樣要繳納契稅25萬元。

如果三方進(jìn)行一下調(diào)整，先由A和C交換房屋，再由C將房屋出售給B，這同樣滿足三方的要求，但卻能夠省去契稅25萬元。因為AB之間為等價交換，不用繳納契稅，整個過程中，只是在C將房屋出售給B時應(yīng)繳納契稅。

個人購買住房可以減免契稅嗎?

根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。當(dāng)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時滿足以下3個條件：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下;

3、實際成交價低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實行3%～5%的調(diào)整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實際情況決定。當(dāng)計稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計算就會比較簡單。

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