房地產(chǎn)售后回租所得稅的處理

今年5月31日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕603號）規(guī)定，

一、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當期的損益，計入當期應(yīng)納稅所得額。

二、企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：

（1）獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；

（2）承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；

（3）占有資產(chǎn)的權(quán)益；（4）在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；

（5）處置資產(chǎn)的權(quán)益。

三、企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方進行不動產(chǎn)售后回租交易的，除適用本批復(fù)規(guī)定外，還應(yīng)適用有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的稅務(wù)管理規(guī)定。四、按本批復(fù)規(guī)定進行稅務(wù)處理，涉及補稅或退稅的，按《稅征管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定辦理。

售后租回交易的具體會計處理

1.出售資產(chǎn)

（1）出售資產(chǎn)時

借：累計折舊

固定資產(chǎn)減值準備

固定資產(chǎn)清理

貸：固定資產(chǎn)

（2）收到出售資產(chǎn)價款時

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

（貸或借）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益

2.租回資產(chǎn)

（1）租回資產(chǎn)形成一項融資租賃

①租回資產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

未確認融資費用

貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

②租回資產(chǎn)以后各期：

·支付租金：

借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

貸：銀行存款

·分攤未確認融資費用：

借：財務(wù)費用

貸：未確認融資費用

·計提折舊：

借：管理費用或制造費用等

貸：累計折舊

·分攤未實現(xiàn)售后租回損益：

借（或貸）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益

貸（或借）：管理費用或制造費用等

（2）租回資產(chǎn)形成一項經(jīng)營租賃

①租回資產(chǎn)時——不用賬務(wù)處理，只需作備查登記。

②租回資產(chǎn)以后各期

③支付租金時：

借：管理費用或制造費用等

貸：銀行存款

④分攤未實現(xiàn)售后租回損益：

借（或貸）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益

貸（或借）：管理費用或制造費用等

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