房地產企業(yè)收到預收款如何交納土增稅？

房地產企業(yè)收到的預收款怎樣計算收入作為土地增值稅計征依據(jù)

【問題】房地產企業(yè)預售開發(fā)產品，收到預收款可以按10%計算不含稅收入作為土地增值稅預征計征依據(jù)？

【答案】國家稅務總局公告2016年70號：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款應該怎么開票和交稅？

“營改增”前

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。

因此，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款當天開具發(fā)票并產生納稅義務。

“營改增”后

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當天”。

因此，房地產開發(fā)企業(yè)應在商品房交付時開具發(fā)票并產生納稅義務。

以上規(guī)定的對比可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間發(fā)生了重大變化，從“收付實現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺嘭煱l(fā)生制”。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務機關的要求，進行增值稅發(fā)票開具和申報繳納稅款。

房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時存在兩種處理方式：

1、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

2、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。

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