房企年終結(jié)賬發(fā)票不全稅務(wù)怎么處理

1.完工前取得票據(jù)稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工前,會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,取得票據(jù)僅與存貨有關(guān),與當(dāng)期損益無關(guān),也并不影響當(dāng)期企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

例1:A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月項(xiàng)目開始預(yù)售,選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,當(dāng)年取得預(yù)售收入10000萬元,開發(fā)成本6000萬元。因開發(fā)產(chǎn)品并未完工,不結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)收入。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季或月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。假設(shè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%,增值稅500萬元,稅金及附加60萬元,預(yù)征土地增值稅200萬元,期間費(fèi)用1000萬元,則其當(dāng)期計(jì)入應(yīng)納稅所得額為10000×15%-60-200-1000=240(萬元)。

由以上案例可知,在開發(fā)產(chǎn)品未完工前,開發(fā)成本取得票據(jù)與否對(duì)于其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額沒有影響,但是期間費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)取得而未取得票據(jù)的費(fèi)用支出,仍然不能稅前扣除。

2.完工后取得票據(jù)稅務(wù)處理

開發(fā)產(chǎn)品完工后,按照會(huì)計(jì)政策規(guī)定因未交付產(chǎn)品尚不符合確認(rèn)收入的條件,企業(yè)仍應(yīng)以國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第九條的規(guī)定及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

例2:A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年5月始項(xiàng)目開始預(yù)售,營(yíng)改增后選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)取得預(yù)售收入10000萬元,其中2015年度預(yù)售收入4000萬元,2016年度預(yù)售收入(增值稅不含稅收入)6000萬元,開發(fā)產(chǎn)品2016年12月竣工驗(yàn)收備案。但開發(fā)產(chǎn)品尚未交付,會(huì)計(jì)處理上并未結(jié)轉(zhuǎn)收入。開發(fā)成本已經(jīng)取得發(fā)票6000萬元,尚未取得發(fā)票2000萬元。

假設(shè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%,2015年繳納稅金及附加224萬元,土地增值稅80萬元。2016年繳納增值稅300萬元,稅金及附加36萬元,土地增值稅120萬元,期間費(fèi)用1000萬元。

A企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本應(yīng)為6000萬元,根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定,以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以計(jì)入計(jì)稅成本:①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。假設(shè)其可以預(yù)提計(jì)稅成本800萬元。

2015年計(jì)入應(yīng)納稅所得額為4000×15%-224-80=296(萬元)。

2016年計(jì)入應(yīng)納稅所得額為[10000-(6000+800)-(224+36)-(80+120)-1000]-296=1444(萬元)。

以上案例可知,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終結(jié)賬即便會(huì)計(jì)不確認(rèn)收入和成本,稅法上也要按規(guī)定處理,若以為不結(jié)轉(zhuǎn)損益就可以忽略票據(jù)取得肯定會(huì)帶來稅收損失。

3.質(zhì)押金、保證金稅務(wù)處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第69號(hào))規(guī)定,納稅人提供建筑服務(wù),被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金,未開具發(fā)票的,以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。因此,企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定,出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。另外,建筑企業(yè)未收到質(zhì)押金、保證金可以不開具發(fā)票。假設(shè)工程款除質(zhì)押金、保證金外均已取得發(fā)票,若質(zhì)押金、保證金比率高于10%,則超過部分未取得發(fā)票仍不能扣除。反之,質(zhì)押金、保證金比率低于10%,則未取得發(fā)票仍可以稅前扣除。

土地增值稅處理則有不同。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

營(yíng)改增后,建筑服務(wù)發(fā)票開具地點(diǎn)由項(xiàng)目所在地調(diào)整為其機(jī)構(gòu)所在地,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建筑服務(wù)發(fā)票是否規(guī)范仍存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定,營(yíng)改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定,在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱,否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

房企三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用無法取得發(fā)票的稅務(wù)處理

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

房企年終結(jié)賬發(fā)票不全，稅務(wù)怎么處理。房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特性，對(duì)于此問題要分為完工前、完工后、質(zhì)押金、保證金稅務(wù)處理。以上就是會(huì)計(jì)學(xué)堂小編整理的全部?jī)?nèi)容。我們下期見。