政府的土地返還要交增值稅嗎？

【案例】

A房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年6月支付6000萬元取得一項土地使用權(quán)。與當?shù)卣畢f(xié)議約定，按照土地出讓金的30％撥付基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，12月17日，金穗源房地產(chǎn)開發(fā)公司收到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金1800萬元。

方案一：不沖減土地成本的土地增值稅處理

1.不沖減土地成本的會計處理

《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》第八條規(guī)定，與收益相關(guān)的政府補助，應(yīng)當分別下列情況處理：

（1）用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益。

（2）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費用或損失的，直接計入當期損益。

根據(jù)分析，不沖減土地成本的會計分錄處理如下：

借：銀行存款 1800萬

貸：營業(yè)外收入 1800萬

2.不沖減土地成本的土地增值稅處理

因為土地出讓返還金不沖減土地成本，所以“取得土地使用權(quán)支付的金額”仍然為6000萬，則扣除額項目應(yīng)為：

土地使用權(quán)支付的金額為6000萬元，按照規(guī)定，扣除額為7800萬元（6000×130％）。

方案二：沖減土地成本的土地增值稅處理

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”

由于稅收征管遵循實際發(fā)生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則<二>），所以這里的“支付的地價款”，應(yīng)為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應(yīng)該是扣除政府返還款之后的土地實際價款。所以，以拆遷補償費得名義取得土地出讓金返還款，應(yīng)沖減“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中的土地成本。

1.沖減土地成本的土地增值稅會計分錄處理

借：銀行存款 1800萬

貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷費 1800萬

沖減土地成本的土地增值稅處理

土地使用權(quán)支付的金額減少到4200萬元，扣除項目，扣除額為5460萬元（4200×130％）。

方案一和方案二的不同處理方式，致使金穗源房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算時形成增值額差額＝7800－5460＝2340萬元，按基礎(chǔ)稅率30％計算，納稅差異2340×30％＝702萬元。

實務(wù)中，關(guān)于政府土地返還款在土地增值稅的處理上，總局未作出明確規(guī)定。全國各地大多數(shù)地區(qū)也未作出明確規(guī)定，但是有些地區(qū)明確規(guī)定在計算土地增值稅時，政府返還的土地款必須沖減土地成本。比如：

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）第五條（四）取得土地使用權(quán)所支付費用的扣除“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認?！?/p>

《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）六、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款的稅務(wù)處理問題“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。”

大連市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188 號）規(guī)定：“凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?/p>

青島市地方稅務(wù)局發(fā)布的《青島市土地增值稅清算管理辦法》（青地稅發(fā)〔2008〕100 號）第二十二條：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額?！?/p>

正文中通過了實際案例對政府的土地返還要交增值稅嗎的問題進行簡單的說明，對此你如果還有其他的見解或者疑問，小編建議你可以去會計學(xué)堂網(wǎng)進行咨詢，或者會有更專業(yè)的答案等著你。