營改增后土地增值稅計稅依據(jù)

營改增后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。由于房地產(chǎn)一般納稅人銷售自行開發(fā)項目增值稅銷項稅計算有其特殊性，因此需進(jìn)一步說明如下：

一般計稅方法下，銷售開發(fā)項目的銷項稅額，不是按照含稅銷售收入換算為不含稅，乘以規(guī)定稅率計算，而是根據(jù)當(dāng)期含稅銷售額扣除對應(yīng)土地成本（出讓金和拆遷補(bǔ)償）后的余額計算不含稅收入，然后計算銷項稅，那么在確認(rèn)土地增值稅銷售額時，應(yīng)按銷售全額扣除增值稅差額確定應(yīng)稅收入。計算公式如下：

土地增值稅銷售額=含稅收入-銷項稅額

上式中的含稅銷售額是指清算項目含稅銷售全額，不扣除土地成本；銷項稅額是指本項目合計計算的銷項稅額，不含稅是銷售全額換算然后乘適用稅率計算的金額。對此，2016年第70號明確，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。老項目營改增前的收入繳納了營業(yè)稅的收入，按照含稅收入確定；營改增以后繳納增值稅的收入，按照不含稅收入確定。

營改增后預(yù)征土地增值稅預(yù)收收入確認(rèn)

需要注意的是，預(yù)交土地增值稅的收入確定，按規(guī)定預(yù)收房款應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在營改增后，預(yù)收房款按規(guī)定要預(yù)交增值稅，那么預(yù)征土地增值稅的預(yù)售收入怎么確定呢？原則上也是不含稅收入，但是由于是預(yù)售其不含稅收入的確定是按照預(yù)售收入扣除應(yīng)預(yù)繳的增值稅計算的。根據(jù)2016年第70號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按規(guī)定可以按照下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

一般計稅應(yīng)預(yù)交增值稅稅款=預(yù)收款/（1+11%）*3%

簡易計稅應(yīng)預(yù)交增值稅稅款=預(yù)收款/（1+5%）*3%

關(guān)于營改增后土地增值稅計稅依據(jù)以及計算的方式小編在正文中都已經(jīng)介紹了，不知道以上資料是否可以幫你解決疑問，如果還有什么其他的問題，可以來會計學(xué)堂進(jìn)行提問或者在線和老師進(jìn)行交流。