出租房屋轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)如何處理

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,應于租賃期開始日,將相應的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).

在《租賃》準則及其指南中有關(guān)于兩者的明文解釋.租賃開始日和租賃期開始日是兩個完全不同的概念.

租賃開始日,是指租賃協(xié)議日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者.

租賃期開始日,是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開始日.

投資性房地產(chǎn)如何核算

投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算,具體分析如下.

(一)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn),可分為初始計量、后續(xù)計量和處置三個步驟.

1.投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量.不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成也不同.

(1)外購的投資性房地產(chǎn).對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起,下同)或用于資本增值,才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn).外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出.

(2)自行建造的投資性房地產(chǎn).企業(yè)自行建造(或開發(fā),下同)的房地產(chǎn),只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值,才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn).自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成.

2.采用成本模式下的后續(xù)計量

企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量.但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式.在成本模式下,應當比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理.

3.處置投資性房地產(chǎn)

企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)應當將取得的收入計入其他業(yè)務收入,投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本,發(fā)生的應交營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加.

(二)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)

采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn),也可以分為初始計量、后續(xù)計量和處置三個步驟.

1.采用公允價值模式下的初始計量

(1)采用公允價值模式的前提條件.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量.企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式,就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量.在極少數(shù)情況下,已經(jīng)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè),有證據(jù)表明某項房地產(chǎn)在完成建造活動后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時,該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的,應對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置,并且假設(shè)無殘值.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應當同時滿足下列兩個條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計.

(2)采用公允價值模式下初始計量的賬務處理.外購和自建的投資性房地產(chǎn)應按成本進行初始計量,采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同,不同點在于應設(shè)置"成本"明細科目,以便區(qū)分"公允價值變動".

2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷;在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)應當以公允價值計量,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益).投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認為其他業(yè)務收入.

3.投資性房地產(chǎn)的處置

出售采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應將出售收入計入其他業(yè)務收入,將投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本;同時將原計入"公允價值變動損益"和"資本公積--其他資本公積"的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本,目的是調(diào)整到投資性房地產(chǎn)的原始成本.

(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應當作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤).

2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式.

(四)房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換

1.成本模式下用途的轉(zhuǎn)換

(1)自用轉(zhuǎn)為出租.①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).企業(yè)購入房地產(chǎn),自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的,應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應發(fā)生改變的日期.企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應當按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價值(簡稱賬面價值--賬面價值).②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),應將存貨的賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價值.

(2)出租轉(zhuǎn)為自用.企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時,在采用成本模式下,應將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價值.

2.公允價值模式下用途的轉(zhuǎn)換

(1)自用轉(zhuǎn)為出租.房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租,應按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值,公允價值與原賬面價值之間的差額,如果公允價值大于賬面價值,其差額計入"資本公積--其他資本公積";如果公允價值小于賬面價值,其差額計入"公允價值變動損益".這樣處理的目的,是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤(簡稱賬面價值--公允價值).

(2)出租轉(zhuǎn)為自用.企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)(簡稱賬面價值--公允價值).

關(guān)于出租房屋轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)如何處理的內(nèi)容介紹如上,根據(jù)房屋的性質(zhì)不同在賬務上、所繳納的稅務上也不同.實際工作中遇到了這些問題或是麻煩,可以直接在線咨詢會計學堂老師.