房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅申報表怎么填寫

【案例】B公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)(一般納稅人),機構所在地甲區(qū),開發(fā)的A房地產(chǎn)項目在乙區(qū).該項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前.選擇一般計稅方法計稅.已知,B公司為開發(fā)該項目,取得土地200000平方米,土地出讓金財政收據(jù)金額40000萬元;A項目總可售面積400000平方米.2016年5月份,A項目尚未完工,預售收入20000萬元,對應的建筑面積20000平方米.2016年6月份,就5月份預售的20000萬元房款確認收入,給業(yè)主開具了增值稅專用發(fā)票;購進用于A項目的建材鋼筋100萬元,進項稅額17萬元.該月期初沒有進項稅額留抵.

說明:一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇一般計稅方法納稅申報,稅率11%.其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)新項目相同.

㈠5月份的財稅處理

收到預售房款時,開具零稅率增值稅普通發(fā)票.

借:銀行存款200000000

貸:預收賬款--未開票未計稅房款200000000

注:財稅2016年36號文件規(guī)定,納稅義務發(fā)生時間,先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天.對于房地產(chǎn)企業(yè)預收款,現(xiàn)在很多地方政策不一,有的要求開具零稅率發(fā)票,如山東國稅,簡便易行.《山東省國稅局全面推開營改增試點政策指引(六)》:營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預收款".開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅.在申報當期增值稅時,不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn),將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回.

(二)在6月份做如下財稅處理

"營改增"后,銷售不動產(chǎn)的納稅義務較營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間后移,收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間.當?shù)搅碎_票或產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移或合同約定的交房日期,才確認納稅義務發(fā)生.但為了保證財政收入的均衡入庫,《稅總2016年18號公告》第十條、第十一條明確:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%;適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算.

B公司在次月(6月份)申報期之內(nèi),按照3%預征率,應填報所屬期為5月份的《增值稅預繳稅款表》,在該表第2行的第1列填寫200000000,第2列填寫0,第3列填寫3%,第4列填寫5405405.41元(200000000÷(1+11%)×3%),向項目所在地乙區(qū)國稅局預繳稅款.還應填報所屬期為5月份的《增值稅納稅申報表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》.因為沒開具發(fā)票,因既無收入又無進項抵扣,所屬期為5月份《增值稅納稅申報表》(略)為零申報,無需在第1行"按適用稅率計稅銷售額"欄中填報預收的款項,《營改增稅負分析測算明細表》(略)填0.

借:應交稅費--應交增值稅(已交稅費)5405405.41

貸:銀行存款5405405.41

房地產(chǎn)企業(yè)預收的房地產(chǎn)銷售款時,開具增值稅普通發(fā)票,在申報增值稅時,在申報表哪里填寫?

房地產(chǎn)企業(yè)預收銷售款時,按國家稅務總局公告2016年第53號開具"銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款"的增值稅普通發(fā)票的,申報納稅時,不在申報表中申報該預收款收入.

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