集體土地集資建房的涉稅處理怎么做呢?

答:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定:任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外.即:建設使用農(nóng)村集體土地,法律規(guī)定只有以下幾種情況:

一是農(nóng)民的宅基地;

二是農(nóng)村公共設施和公益事業(yè)建設的用地;

三是農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè);

也就是說,目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā),更不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售.從實質來分析,村民在集資建房過程中成立了"某某村集資建房辦",實際上是成立了一個經(jīng)濟組織,代表各購房戶的經(jīng)濟利益.有關"集資辦"的涉稅問題分析如下:

(一)集體土地集資建房不應征收土地使用稅

根據(jù)我國憲法第十條"城市的土地屬于國家所有.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有."根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定,農(nóng)民宅基地,屬于農(nóng)民集體所有,不得出讓、轉讓.而小產(chǎn)權房的土地性質就是屬于宅基地,不能夠在市場上流通.同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易時土地使用權隨同房屋所有權同時轉讓.因此,根據(jù)上述法律規(guī)定,小產(chǎn)權房雖然具有財產(chǎn)轉讓行為,但是,并未形成事實上的土地轉讓行為,并不是包括財產(chǎn)所有權和土地使用權一起轉讓的完整的房產(chǎn)轉讓行為.

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人.前款所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人,包括個體工商戶以及其他個人.如果土地屬于國有性質,由于該土地已經(jīng)通過向政府繳納一次性租金即"土地出讓金"后得以在市場上流轉,因此,土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納.這時候,承租方是土地的臨時實際使用人,土地使用權仍歸出租方擁有,出租方憑借出租取得了實際收益(租金),土地使用稅應由出租方繳納.但是,如果土地是集體性質,土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權的集體組織租賃取得實際使用權,根據(jù)《財政部國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]56號)文件規(guī)定:在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的,由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.此時,土地使用稅就應該由承租人來繳納了.由此來看,在建設期間是否征收土地使用稅,主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內(nèi),集體土地是否用于建設項目(房地產(chǎn)開發(fā)).由于小產(chǎn)權房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質,并未形成建設用地用于開發(fā)房產(chǎn)可在市場上自由流通,因此,不用征收土地使用稅.

(二)集體土地集資建房的營業(yè)稅處理

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局第52號令)第五條第(二)的規(guī)定,單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為,應視同發(fā)生應稅行為,繳納營業(yè)稅.由于集體土地集資建房行為,形成了自建房屋用于銷售的事實(雖然這種情況下土地使用權未隨同流轉),應當按照營業(yè)稅自建房用于銷售的政策來征收營業(yè)稅,即對于出售自建建筑物的納稅人,除按建筑物銷售收入全額依照"出售建筑物"稅目征收營業(yè)稅外,還應征收一道"建筑安裝"營業(yè)稅.

根據(jù)《江蘇省地方稅務局關于在農(nóng)村集體土地上建房轉讓征收營業(yè)稅問題的批復》(蘇地稅函[2007]176號文)規(guī)定,經(jīng)請示國家稅務總局,根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》精神,納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為,雖然未辦理土地使用證,未發(fā)生土地使用權轉讓行為,但其銷售土地上建筑物的行為符合《營業(yè)稅稅目注釋》中銷售不動產(chǎn)的解釋.因此,對納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應按照"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅.

因此,行政村自己成立的具有經(jīng)營性質的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的,應按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅.如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織,負責相關的協(xié)調工作的,實際是一種受托代建的行為,不應按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅.但是,對于村民將取得的房屋再轉讓的,應按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅.

(三)集體土地集資建房不應征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,只有轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人.所以集體土地集資建房,不征收土地增值稅.

農(nóng)村集體土地建房手續(xù)不全如何補呢?

答:根據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定,農(nóng)民建房的審批程序是:由農(nóng)民向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出申請,經(jīng)村民委員會或村民代表大會討論通過后,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,再報縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的應依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù).j具體辦理:農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應當先向村民委員會提出建房申請,經(jīng)村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理: (一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、市建設局審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向市國土資源管理局申請用地,經(jīng)市人民政府批準后,由市國土資源管理局劃撥土地; (二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃審核報市建設局批準. 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的,應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項規(guī)定的審批程序辦理. 回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞,在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)需要使用集體所有的土地建住宅的,依照本條第一款第(一)項規(guī)定的審批程序辦理.

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