母子公司之間土地轉(zhuǎn)讓的稅收策劃怎么處理?

答:房地產(chǎn)母公司出錢拿地,獲得土地出讓金收據(jù),未辦理土地證,擬成立子公司開發(fā).

房地產(chǎn)母公司已經(jīng)種標拿地,母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》,并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬,但是還沒有取得國有土地使用權(quán)證書.然后擬在項目所在地設(shè)立全資子公司或項目公司對該土地進行開發(fā).

綜合以上國土資發(fā)[2006]114號第十條第(二)款第6項和財稅[2016]140號第八條的規(guī)定可以得出以下結(jié)論:

第一,房地產(chǎn)母公司中標拿地,在向國土部門提交土地中標申請書約定:擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時間、子公司開發(fā)母公司中標的土地等內(nèi)容,土地中標后,母公司支付了土地出讓金,未獲得土地證,無論國土部門是否給房地產(chǎn)母公司開具土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書,只要國土部門與房地產(chǎn)母公司簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,或者國土部門直接于母公司擬成立的子公司簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》,土地使用證過戶到母公司擬成立開發(fā)該母公司中標土地的子公司名下,就不視同房地產(chǎn)母公司將其中標的土地轉(zhuǎn)讓給其子公司的行為,而是認定為國土部門將土地出讓給房地產(chǎn)母公司擬成立子公司的行為.房地產(chǎn)母公司不繳納任何稅收.

第二,如果出現(xiàn)自然人中標拿地,然后擬成立獨立法人的公司開發(fā)該自然人中標的土地,只要符合國土資發(fā)[2006]114號第十條第(二)款第6項的規(guī)定,也不視同該自然人轉(zhuǎn)讓該土地到其成立的公司名下的行為,該自然人也不繳納任何稅收.

第三,房地產(chǎn)母公司支付土地出讓金,國土部門向房地產(chǎn)公司開具抬頭為房地產(chǎn)母公司的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書,能否在子公司列支做成本入賬,子公司能否在計算增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除呢?只要符合國土資發(fā)[2006]114號第十條第(二)款第6項的規(guī)定,視同為國土部門出讓土地給子公司的行為.根據(jù)財稅[2016]140號第八條的規(guī)定以及實質(zhì)重于形式的原則,國土部門向房地產(chǎn)公司開具抬頭為房地產(chǎn)母公司的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)一或非稅收入繳款書可以在子公司做成本入賬,在計征增值稅時進行抵扣,在企業(yè)所得稅前也扣除,但在計算土地增值稅時能否扣除沒有法律依據(jù).

母子公司之間土地轉(zhuǎn)讓的稅收風險怎么規(guī)避?

應采取以下規(guī)避策略:

(1)第一種合同簽訂方法:通過《投標(競買)申請書》中的約定進行規(guī)避

第一,母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中約定以下內(nèi)容:

①擬成立子公司進行開發(fā)建設(shè);

②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時間;

③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金,土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊成立后直接開給子公司名下.

第二,與國土部門協(xié)商一致,根據(jù)招標掛牌出讓結(jié)果,國土部門先與房地產(chǎn)母公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,在房地產(chǎn)母公司辦理完子公司注冊登記手續(xù)后,再與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》;或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》.

(2)第二種合同簽訂方法:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門簽訂三方補充協(xié)議,將土地受讓人變更為項目公司.

如果母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中沒有約定以下內(nèi)容:①擬成立子公司進行開發(fā)建設(shè);②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時間;③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金,土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊成立后直接開給子公司名下.則采用簽訂三方協(xié)議進行規(guī)避.

第一,在項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,而且政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃、土地價款總額等條件不變的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同,將土地受讓人變更為項目公司.

第二,將國土部門開給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù),到國土部門和財政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù).如果換不成子公司抬頭的收據(jù),則將國土部門開給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司進行入賬進土地成本.

(3)最優(yōu)規(guī)避策略:第一種合同簽訂方法

以上兩種合同簽訂方法中,由于考慮到國土部門開給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù),到國土部門和財政部門很難協(xié)商一致,換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù).將在土地增值稅前很難扣除,所以,小編建議最好采用規(guī)避策略一的方法更妥當.

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