處置投資性房地產(chǎn)增值稅如何預(yù)繳

答:我國(guó)銷售不動(dòng)產(chǎn)原來按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅,從2016年5月1日起,銷售不動(dòng)產(chǎn)開始實(shí)施"營(yíng)改增"試點(diǎn),增值稅稅率變?yōu)?%和11%.

預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理如下:

(一)差額預(yù)繳.企業(yè)銷售取得(不含自建)投資性房地產(chǎn)時(shí),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算企業(yè)應(yīng)預(yù)繳的增值稅額,借記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"(一般計(jì)稅方法)或"應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅"(簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)科目,貸記"銀行存款"科目.

(二)全額預(yù)繳.企業(yè)銷售自建的投資性房地產(chǎn)時(shí),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算企業(yè)應(yīng)預(yù)繳的增值稅額,借記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目,貸記"銀行存款"科目.

投資性房地產(chǎn)購(gòu)入時(shí)的增值稅怎么辦?

答:首先外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)不繳納增值稅,繳納其它相關(guān)稅費(fèi)記入成本.

外購(gòu)"投資性房地產(chǎn)"的成本包括"購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+直接歸屬于該資產(chǎn)的其它支出"組成

外購(gòu)取得反資性房地產(chǎn)時(shí),按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量.

借:投資性房地產(chǎn)

貸:銀行存款

所以購(gòu)入"投資性房地產(chǎn)"各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)記入"投資性房地產(chǎn)"的初始成本.

案例分析"預(yù)交增值稅"會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)),增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在"應(yīng)交稅費(fèi)"科目下設(shè)置二級(jí)科目"預(yù)交增值稅",核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等,以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額.

財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)文件的"預(yù)交增值稅"科目設(shè)置,相較于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--應(yīng)用指南》附錄"會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理"的設(shè)置,為增設(shè)科目.此設(shè)置基本參照了《財(cái)政部關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,包括了營(yíng)改增后增加的四種需要預(yù)繳稅款的情形,量身定做,財(cái)稅處理逐步和諧趨同,納稅申報(bào)簡(jiǎn)單快捷,財(cái)報(bào)列示信息對(duì)稱.企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí),借記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目,貸記"銀行存款"科目.月末,企業(yè)應(yīng)將"預(yù)交增值稅"明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入"未交增值稅"明細(xì)科目,借記"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目,貸記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目.但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)行業(yè),"預(yù)交稅款"的期末余額在納稅義務(wù)發(fā)生之前不能結(jié)轉(zhuǎn)入"未交增值稅",應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目結(jié)轉(zhuǎn)至"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目.

【案例1】

納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目,2016年5月18日,預(yù)售房屋一套,售價(jià)100萬元,同時(shí)收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元,甲房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅.賬務(wù)處理如下:

1.預(yù)收房款

一般計(jì)稅方法預(yù)繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預(yù)征率計(jì)算,應(yīng)預(yù)繳增值稅=80÷(1+11%)×3%≈2.16(萬元).

收到預(yù)售款時(shí):

借:銀行存款800 000

貸:預(yù)收賬款 800 000

借:應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅21 600

貸:銀行存款21 600

注:收到預(yù)收款的當(dāng)天不是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,只有開具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生.

2.?銷售房屋

(1)確認(rèn)收入:

借:銀行存款200 000

預(yù)收賬款800 000

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?900 900

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷售項(xiàng)稅額)99 100

(2)預(yù)繳稅款的抵減.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

甲公司將本月應(yīng)抵減的預(yù)繳稅款轉(zhuǎn)入"未交增值稅"科目:

借:應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅21600

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅21600

【案例2】

納稅人出租不在同一縣(市、區(qū))的不動(dòng)產(chǎn)

甲公司是一般納稅人,2016年10月1日與乙公司簽訂辦公樓租賃合同,起租日為2016年10月1日,租期2年,出租的辦公樓采用成本模式計(jì)量.該辦公樓是甲公司2012年4月29日購(gòu)入,原值1 080萬元,預(yù)計(jì)使用年限20年,采用直線法折舊,假設(shè)不考慮凈殘值.合同約定每月收取租金8.75萬元.(假設(shè)該辦公樓所在地與甲公司機(jī)構(gòu)所在地不在同一市)

(1)出租時(shí):

借:投資性房地產(chǎn)10 800 000

累計(jì)折舊2 160 000(1080÷20×4)

貸:固定資產(chǎn)10 800 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2 160 000

(2)每月收取租金時(shí):

借:銀行存款?87 500

貸:預(yù)收賬款87 500

(3)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅:

借:應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)繳增值稅4 200

貸:銀行存款 4 200

(4)在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)時(shí):

借:預(yù)收賬款87 500

貸:其他業(yè)務(wù)收入?83 300

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)4 200

【案例3】

納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)

山東濱州市甲公司承包了山西洪洞縣一個(gè)合同值為1 000萬元的工程項(xiàng)目,并把其中300萬元的部分項(xiàng)目分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包人乙公司.

建筑施工采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí),發(fā)票開具采用差額計(jì)稅但全額開票.稅額為:1 000÷(1+3%)×3%≈29.12(萬元).金額為:1 000-29.12=970.88(萬元).發(fā)票備注欄要注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市、區(qū))及項(xiàng)目名稱.簡(jiǎn)易計(jì)稅的情況下,一般納稅人預(yù)繳稅款等于向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)的稅額.甲納稅申報(bào)按差額計(jì)算稅額:(1 000-300)÷(1+3%)×3%≈20.38(萬元),簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下,異地預(yù)交增值稅等于機(jī)構(gòu)申報(bào)數(shù)額.

甲公司在洪洞預(yù)繳增值稅稅款=(1 000-300)÷(1+3%)×3%≈20.38(萬元)

甲在洪洞縣繳納城建稅及教育費(fèi)附加=20.38×(5%+3%+2%)=2.038(萬元)

會(huì)計(jì)處理:"應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅"科目核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù).

借:應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅 203 800

貸:銀行存款 203 800

借:稅金及附加2 038

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--城建稅和教育費(fèi)附加 2 038

借:應(yīng)交稅費(fèi)--城建稅和教育費(fèi)附加 2?038

貸:銀行存款2 038

本文詳細(xì)介紹了處置投資性房地產(chǎn)增值稅如何預(yù)繳,也講解了案例分析"預(yù)交增值稅"會(huì)計(jì)處理.其實(shí)處置投資性房產(chǎn)是企業(yè)的一個(gè)盈利方式,如果存在著增值部分,那么就一定要根據(jù)增值部分預(yù)繳增值稅.如果你對(duì)本文所講解的這些內(nèi)容還不是很滿意,建議你咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂的在線老師,可以給與你更加詳細(xì)的解答.