房地產(chǎn)預(yù)收房款應(yīng)開具怎樣的發(fā)票

按照財稅【2016】36號文件關(guān)于納稅義務(wù)時間的規(guī)定,納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.也就是說,文件并沒有規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.

當(dāng)然,國家稅務(wù)總局2016年第18號公告中規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

我們要注意,納稅義務(wù)時間指的是在那個時間有了納稅義務(wù),需要申報納稅;而18號文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形,并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù).從法理上來講,是不一樣的.(當(dāng)然,從實操上來說,很多人覺得是一樣的)從開具發(fā)票的角度來說,到了納稅義務(wù)時間,企業(yè)應(yīng)該向客戶開具發(fā)票;而預(yù)繳增值稅時,并沒有到納稅義務(wù)時間,不應(yīng)該給客戶開發(fā)票.

因此,從法理上來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時開具收據(jù)就可以,而不用開具發(fā)票.但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票,在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法:

1. 允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預(yù)收款".(山東、湖北、黑龍江、江蘇等)

2.房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預(yù)征率,并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款,待正式交易完成時,對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款.(河南等)

3. 有些地方堅持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時,向購房者開具收據(jù).待購房交易正式完成后,購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票.(新疆、江西等)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的房款,是給顧客開具收據(jù)還是發(fā)票?應(yīng)該開具稅率欄為"不征稅"的增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票.

政策參考

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(八)項第9點規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第53號)第九條規(guī)定,《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容,納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11):

……

(十一)增加6"未發(fā)生銷售行為的不征稅項目",用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形.

"未發(fā)生銷售行為的不征稅項目"下設(shè)601 "預(yù)付卡銷售和充值"、602"銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款"、603 "已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票".

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的房款,是給顧客開具收據(jù)還是發(fā)票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時存在兩種處理方式:

1、向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預(yù)收款".開票金額為實際收到的預(yù)收款全款,待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅.在申報當(dāng)期增值稅時,不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報表進行體現(xiàn),將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回.

2、向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預(yù)征率,并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款,待正式交易完成時,對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款.

房地產(chǎn)預(yù)收房款應(yīng)開具怎樣的發(fā)票?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)按照上述文件規(guī)定開具發(fā)票.另外,待房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生后,應(yīng)將收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票進行沖紅,同時根據(jù)實際交易金額重新開具全額增值稅發(fā)票. 感謝您的咨詢!以上答復(fù)僅供參考,一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準.