預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009〕31號(hào))第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，繳納企業(yè)所得稅。會(huì)計(jì)上，由于商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)未轉(zhuǎn)移和成本不能可靠計(jì)量等原因，預(yù)售房款不符合收入確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)作“預(yù)收賬款”處理。因此，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

金馬地產(chǎn)公司2014年5月取得A項(xiàng)目預(yù)售許可證并于當(dāng)月開盤，簽訂商品房預(yù)售合同金額1.2億元，按照合同約定，當(dāng)月收款5500萬元，其余6?500萬元于6月20日前全部按揭到賬。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，A項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率為15%。

金馬地產(chǎn)公司在辦理2014年第2季度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，“預(yù)收賬款”本期貸方發(fā)生額1.2億元應(yīng)當(dāng)按照15%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額1800萬元，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅450萬元。通常情況下，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)作

如下會(huì)計(jì)分錄：

借：遞延所得稅資產(chǎn)　4?500?000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅　4?500?000

在預(yù)售房款符合收入確認(rèn)條件時(shí)，計(jì)提企業(yè)所得稅：

借：所得稅費(fèi)用　4?500?000

貸：遞延所得稅資產(chǎn)　4?500?000

實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售之前，會(huì)計(jì)上“主營業(yè)務(wù)收入”為0，而期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，因此利潤總額往往會(huì)出現(xiàn)負(fù)數(shù)，也就是虧損。開盤預(yù)售時(shí)，一方面預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，另一方面允許彌補(bǔ)以前年度虧損，然后計(jì)算實(shí)際利潤額，繳納企業(yè)所得稅。

也就是說，如果金馬地產(chǎn)公司2013年待彌補(bǔ)虧損為500萬元，2014年第1季度會(huì)計(jì)利潤為-200萬元，第2季度會(huì)計(jì)利潤為-100萬元，則2014年第2季度實(shí)際繳納企業(yè)所得稅為(1800-500-200-100)×25%=250(萬元)。在這種情況下，上述會(huì)計(jì)處理就出了問題，會(huì)計(jì)上反映應(yīng)繳企業(yè)所得稅450萬元，實(shí)際繳納企業(yè)所得稅250萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算的應(yīng)納所得稅額借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，將彌補(bǔ)以前年度虧損對應(yīng)的所得稅額貸記“所得稅費(fèi)用”，將其差額即彌補(bǔ)以前年度虧損以后的實(shí)際利潤額對應(yīng)的所得稅額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：遞延所得稅資產(chǎn)　4?500?000

貸：所得稅費(fèi)用　2?000?000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅　2?500?000

如何消除預(yù)售房收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的稅會(huì)差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售房收入，需要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額預(yù)繳企業(yè)所得稅。實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房收入前一般會(huì)出現(xiàn)虧損，這就導(dǎo)致會(huì)計(jì)上的應(yīng)繳企業(yè)所得稅數(shù)額與實(shí)際繳納企業(yè)所得稅數(shù)額不一致。為了消除預(yù)售房收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的稅會(huì)差異，需要改變通常的會(huì)計(jì)處理方法。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，繳納企業(yè)所得稅。會(huì)計(jì)上，由于商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)未轉(zhuǎn)移和成本不能可靠計(jì)量等原因，預(yù)售房款不符合收入確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)作“預(yù)收賬款”處理。因此，國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅的時(shí)候，按照發(fā)生業(yè)務(wù)的性質(zhì)，確認(rèn)適用什么稅率，按照相應(yīng)的方法，計(jì)算需要繳納的所得稅。企業(yè)所得稅計(jì)算牽涉到很多方面，一篇文章難以概括，大家有疑問的話，可以在線聯(lián)系會(huì)計(jì)學(xué)堂老師，一定能給您一個(gè)滿意的答復(fù)