房地產(chǎn)企業(yè)匯繳虧損可申請退還所得稅

國家稅務(wù)總局公告2010年第29號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可以按規(guī)定的方法計算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

（一）開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀惖挠嬎?/p>

29號文根據(jù)配比原則來計算開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?。企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入 總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w公式計算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悾酵恋卦鲋刀惪傤~×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額），其中， 銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。由于銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征，因此，對應(yīng)的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入，不作為分配清算應(yīng)繳的土地增值稅的權(quán)數(shù)。

（二）開發(fā)各年度退稅或補(bǔ)稅額的計算

29號文采用追溯調(diào)整法重新計算開發(fā)各年度應(yīng)納稅所得額，即項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ) 充扣除的土地增值稅。也就是項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惻c對應(yīng)年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅差額調(diào)整當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。上述調(diào)整存在以下三種情況：

1、項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；

2、當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 

3、企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 

此外，企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

（三）適用條件的理解 

29號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定的辦法進(jìn)行退稅，即適用的必要條件是注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損。 

29號文第三條又規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清 算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。上述條款規(guī)定了兩種情況不適用本法：

第一，注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，也就是說注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但其虧損與申請注銷的納稅人對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算而補(bǔ)繳繳納土地增值稅沒有關(guān)系，則不適用本法。

第二，盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，也就是說由于土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但該虧損已經(jīng)被注銷之年應(yīng)納稅所得彌補(bǔ)，也不適用本法。  

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十五條規(guī)定：企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)自實(shí)際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。 

因此注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可能存在兩種理解：第一，注銷當(dāng)年年初至實(shí)際經(jīng)營終止之日的企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損；第二，實(shí)際經(jīng)終止之日至企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記期間，就其清算所得所得匯算清繳。

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