商品房銷售的財務(wù)和稅務(wù)處理

對于一般產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)需要在產(chǎn)品完工后才能進(jìn)行銷售，而房地產(chǎn)企業(yè)在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。國家稅務(wù)總局在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)中規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，就可以上市預(yù)售房地產(chǎn)。所謂房地產(chǎn)預(yù)售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。在日常生活中可以發(fā)現(xiàn)，不少商品房在沒有正式完工、達(dá)到竣工驗收交付的條件時就已銷售完畢。

　　在商品房尚未竣工驗收時，不符合會計上收入確認(rèn)的條件，即使收到購房款，也不能確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，而只能通過“預(yù)收賬款”核算。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行某項目開發(fā)，本月收到購房戶購房訂金3000萬元(其中普通住宅2500萬元、商鋪500萬元)。

　　借：銀行存款 30000000

　    　貸：預(yù)收賬款 30000000

　　只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項全部記入“預(yù)收賬款”。

　　通常，工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)在收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房的預(yù)售所收到的預(yù)收購房款，因為符合稅收上的收入確認(rèn)條件，需要按稅法規(guī)定納稅。

　　收到預(yù)收購房款，按稅法規(guī)定所繳納的相關(guān)稅金，在交付商品房鑰匙之前(一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發(fā)票，才交付商品房鑰匙)，除印花稅外，全部記入“應(yīng)交稅費(fèi)”有關(guān)具體稅種項目下。

　　承上例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房需要繳納以下稅款：5%的營業(yè)稅(按收取的購房款總額計算);以繳納的營業(yè)稅為基礎(chǔ)繳納7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和2%的地方教育附加;按預(yù)收房款總額繳納萬分之五的印花稅，同時按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅(普通住宅2%，商鋪3%，其他稅收暫不考慮)。那么，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在次月15日前要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納相關(guān)稅收，并做如下會計處理：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 1500000

　    　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 105000

　    　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 45000

　    　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加 30000

　    　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅650000

　    　管理費(fèi)用——印花稅 15000

　    　貸：銀行存款 2345000

　　在交付鑰匙之前，所有收到的預(yù)收購房款都按上述方法進(jìn)行會計處理。

　　建議房地產(chǎn)企業(yè)會計人員對銷售過程中所有的購房款都通過“預(yù)收賬款”來核算，達(dá)到交房條件時再從“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”，這樣便于今后分析、比較。

　　假設(shè)2013年5月底累計預(yù)收購房款22000萬元，2013年6月交付鑰匙的商品房(均為普通住宅)補(bǔ)收購房款950000元(這部分商品房之前有預(yù)收款6000萬元)，假設(shè)交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米，單位售價5000元。

　　借：銀行存款 950000

　    　貸：預(yù)收賬款 950000

　　借：預(yù)收賬款 60950000

　    　貸：主營業(yè)務(wù)收入 60950000。

　　預(yù)收房款納稅時會計處理同上。

　　假設(shè)整個項目從預(yù)售到交房過程，相關(guān)稅率沒有發(fā)生變化。

知識擴(kuò)展

房地產(chǎn)企業(yè)售房贈送禮品的財稅處理

需要做視同銷售處理

借：銷售費(fèi)用——業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

貸：其他業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

同時結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：庫存商品

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