土地轉(zhuǎn)讓合同也要貼花嗎

最近有學(xué)員向會計學(xué)堂答疑老師咨詢：公司2018年12月與華生房地產(chǎn)公司簽訂了一宗土地的轉(zhuǎn)讓合同，合同價值約3億元，請問該合同需要繳納印花稅嗎？ 

那么，今天我們就一起來探討一下土地轉(zhuǎn)讓合同的印花稅問題。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，企業(yè)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。

 印花稅5個容易易混淆的問題

1、問題一：企業(yè)簽訂的保理合同是否需要繳納印花稅 

參考《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，借款合同包括銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同。立合同人按借款金額萬分之零點五貼花。單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花。 

因此，根據(jù)上述政策規(guī)定我們認(rèn)為企業(yè)簽訂的應(yīng)收賬款的保理合同不在借款合同的列舉范圍之內(nèi)，所以不需要繳納印花稅。

2、問題二：印花稅稅額尾數(shù)應(yīng)如何處理 

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第三條規(guī)定，納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。應(yīng)納稅額不足一角的，免納印花稅。應(yīng)納稅額在一角以上的，其稅額尾數(shù)不滿五分的不計，滿五分的按一角計算繳納。 

3、問題三：同一份合同，既有銷售項目的金額，又有加工項目的金額，印花稅應(yīng)如何計算繳納？ 

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部文件（88）財稅字第255號）第十七條規(guī)定：“同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經(jīng)濟(jì)事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花。” 

因此，既有銷售項目又有加工項目的同一份合同，應(yīng)分別按購銷合同和加工承攬合同稅目，分別按購銷金額萬分之三貼花和按加工或承攬收入萬分之五貼花。 

4、問題四：企業(yè)的注冊資金與實收資本金額不一致，印花稅應(yīng)如何計算繳納？ 

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 關(guān)于資金賬簿印花稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1994〕25號）的規(guī)定： 一、生產(chǎn)經(jīng)營單位執(zhí)行“兩則”后，其“記載資金的賬簿”的印花稅計稅依據(jù)改為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。 二、企業(yè)執(zhí)行"兩則"啟用新賬簿后，其“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額大于原已貼花資金的，就增加的部分補(bǔ)貼印花。 

因此印花稅的繳納和注冊資金沒有關(guān)系，“記載資金的賬簿”印花稅的計稅依據(jù)是“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額 

5、問題五：工程監(jiān)理公司簽訂的監(jiān)理合同，是否交印花稅？ 

參考《印花稅暫行條例》及《印花稅暫行條例施行細(xì)則》的規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。 企業(yè)與監(jiān)理公司簽訂的工程監(jiān)理合同，不屬于上述列舉的印花稅征稅范圍，因此，不用繳納印花稅。

土地轉(zhuǎn)讓合同也要貼花嗎？根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，企業(yè)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。

土地置換，是指在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產(chǎn)生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進(jìn)行土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。

正常情況下，置換土地要交視同銷售，交營業(yè)稅。

屬于非貨幣性交易中的同類交易。以換出土地的賬面價值+相關(guān)稅費(fèi)作為換入土地使用權(quán)的價值。

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——城市維護(hù)建設(shè)稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——教育費(fèi)附加

資產(chǎn)置換如何進(jìn)行賬務(wù)處理

資產(chǎn)置換是指上市公司控股股東以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或現(xiàn)金置換上市公司的呆滯資產(chǎn)，或以主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)置換非主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)等情況，包括整體資產(chǎn)置換和部分資產(chǎn)置換等形式。

  案例：A公司擁有B公司18%的股權(quán)，2006年B公司以價值5000萬元的不良資產(chǎn)（包括存貨、長期股權(quán)投資、長期待攤費(fèi)用、3年以上往來款等）置換A公司評估值為5000萬元的房產(chǎn)，請問賬務(wù)如何處理？       根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，在非貨幣性資產(chǎn)交換，對換入資產(chǎn)的成本有兩種計量基礎(chǔ)。當(dāng)該項交換具有商業(yè)實質(zhì)，并且換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量，應(yīng)當(dāng)以公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。不具有商業(yè)實質(zhì)或交換涉及資產(chǎn)的公允價值均不能可靠計量的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

      a、b公司為關(guān)聯(lián)方，若a、b公司的定價公允，則其賬務(wù)處理為：

      a公司：

      借：固定資產(chǎn)清理

      累計折舊

      固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

      貸：固定資產(chǎn)

      借：固定資產(chǎn)清理

      貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

      應(yīng)交土地增值稅

      借：應(yīng)交稅費(fèi)

      貸：銀行存款

      借：固定資產(chǎn)清理

      貸：銀行存款

      借：長期股權(quán)投資

      庫存商品

      應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

      應(yīng)收賬款等

      貸：固定資產(chǎn)清理

      最后，a公司根據(jù)固定資產(chǎn)清理賬戶余額的方向：

      借：營業(yè)外支出

      貸：固定資產(chǎn)清理

      或

      借：固定資產(chǎn)清理

      貸：營業(yè)外收入

      b公司：

      借：固定資產(chǎn)

      長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備

      壞賬準(zhǔn)備

      貸：主營業(yè)務(wù)收入 （存貨公允價值）

      應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

      長期股權(quán)投資

      投資收益（長期投權(quán)投資轉(zhuǎn)讓收益）

      應(yīng)收賬款等

      營業(yè)外收入（非流動資產(chǎn)處置利得等）

      借：主營業(yè)務(wù)成本

      貸：庫存商品

      借：固定資產(chǎn)

      貸：銀行存款（支付契稅及交易費(fèi)用等）

在大家的生活地，不知道有沒有接觸到土地的置換事項。土地置換賬務(wù)處理中土地使用權(quán)都是以無形資產(chǎn)記入的，大家記住了嗎？如還有不懂的地方，可在線聯(lián)系會計學(xué)堂。