股權轉讓涉及房產需要繳什么稅

答：股權轉讓方式轉讓房地產是否涉及土地增值稅分析  土地增值稅是對轉讓房地產行為征收的一種財產稅，據此，股權轉讓不涉及土地增值稅。但稅務機關可能會參照《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）的下列規(guī)定要求計征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅?！?nbsp; 該文件是國家稅務總局答復廣西壯族自治區(qū)地方稅務局的文件，該文件存在的問題是，企業(yè)轉讓的是股權而不是國有土地使用權及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對轉讓股權的股東征稅還是對被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉讓100%以下的股權是否征稅呢？“以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務機關對該文件執(zhí)行口徑不一，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。據了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等地區(qū)，并未對一次性轉讓有不動產的標的公司100%股權的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對以股權轉讓方式轉讓房地產進行分析。

直接轉讓房地產方式下增值稅分析

（一）增值稅下一般企業(yè)轉讓房地產政策分析    納稅人轉讓不動產如何征收增值稅？根據國家稅務總局公告2016年第14號第二條規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目不適用本辦法，即除此以外的納稅人轉讓不動產按14號公告執(zhí)行，分為轉讓自建不動產或取得（不含自建）的不動產下兩種情況：      

1. 一般納納稅人轉讓自建不動產如何確定銷售額一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用5%的征收率。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額。一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額?？梢钥闯?，一般納稅人無論何種情況下轉讓自建不動產均以取得的全部價款和價外費用為銷售額，均不得扣除土地價款。     

 2. 一般納稅人轉讓取得（不含自建）的不動產如何繳稅  轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，，適用11%的稅率計算銷項稅額。      

轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額。  

（二）增值稅下房地產企業(yè)轉讓房地產政策分析  財稅[2016]36號文件附件明確：“房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！蓖瑫r根據國家稅務總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅    人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

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