教育用地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎

一、土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅。土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

二、土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。

②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)

一、出讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)

（一）營業(yè)稅

根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%（納稅人在縣城、鎮(zhèn)的）和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。

1.法定的扣除額

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有以下三種形式：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

（2）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加、印花稅也可視同稅金扣除。

2.土地增值稅采取四級超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）級數(shù)土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

（2）級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分，稅率為40%；

（3）級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分，稅率為50%；

（4）級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會要求對轉(zhuǎn)讓價格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評估。

（四）企業(yè)所得稅

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

（五）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

二、受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅

我們可以根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；

同時我們可以根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

當(dāng)我們以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。

（二）印花稅

我們可以根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

（三）契稅

我們可以根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅。

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