公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何計(jì)稅

答:一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

(一)以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.營(yíng)業(yè)稅.根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅.在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅.而企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)則需要繳納營(yíng)業(yè)稅.

2.土地增值稅.根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定:對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅.對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅.而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定.

3.房產(chǎn)稅.對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待:對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾,投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù),由被投資方繳納房產(chǎn)稅;對(duì)于以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅.

4.企業(yè)所得稅.一般情況下,應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù).

(二)以房地產(chǎn)投資入股過(guò)程中需要注意的問(wèn)題

1.投資合同的簽訂.在稅務(wù)處理中,嚴(yán)格界定了"投資"的含義--投資是指參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為.也就是說(shuō)要想享受不征收營(yíng)業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇,投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn);如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),而是分取固定的股息、紅利,則要按照出租房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果.

2.操作時(shí)間間隔.企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果,必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問(wèn)題,兩者時(shí)間間隔最好在一年以上,否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由,對(duì)上述行為征稅.

3.注意《公司法》中對(duì)不同投資方式的比例限制.《公司法》規(guī)定,全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%.換言之,非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不得超過(guò)70%,如果在投資過(guò)程中沒(méi)有達(dá)到上述要求,就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來(lái)不必要的麻煩.

4.正確認(rèn)識(shí)和處理納稅籌劃對(duì)不同稅種的影響.從上面的籌劃方案可以看出,投資入股方式可以獲得營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠,但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少,企業(yè)的利潤(rùn)增加,相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān),企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響,并及時(shí)繳納企業(yè)所得稅.

5.加強(qiáng)雙方的溝通和合作,實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo).上述方案中,麗人公司通過(guò)籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果.但是對(duì)華泰公司而言,該方案并沒(méi)有降低其稅負(fù),反而會(huì)增加華泰公司潛在的稅負(fù)--今后華泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時(shí),需要金額繳納營(yíng)業(yè)稅,即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加450萬(wàn)元(9000×5%).因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),需要加強(qiáng)和華泰公司的溝通,在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣?以此獲得華泰公司的支持和配合,從而達(dá)到雙贏的目的.

二、通過(guò)企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

(一)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.土地增值稅.根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定,在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅.

2.契稅.企業(yè)合并過(guò)程中,對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅.

3.企業(yè)所得稅.企業(yè)合并過(guò)程中,企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種:一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理.

(1)一般性稅務(wù)處理.在一般性稅務(wù)處理中,合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ);被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理;被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ).

(2)特殊性稅務(wù)處理.對(duì)于企業(yè)合并,如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%,以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并,可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理.

在特殊性稅務(wù)處理中,對(duì)于股權(quán)支付部分,合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ),以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定;被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼;被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ),以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定.對(duì)于非股權(quán)支付部分,其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同.

(二)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)土地增值稅的影響

以合并方武轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),可以達(dá)到暫免征收土地增值稅的目的.那么這種方式是否可以真正減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)呢?要解決這一問(wèn)題,關(guān)鍵點(diǎn)在于:在計(jì)算土地增值稅時(shí),允許扣除的納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金應(yīng)提供相應(yīng)的憑據(jù),換言之,由于在企業(yè)合并過(guò)程中,被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)時(shí),并沒(méi)有單獨(dú)支付地價(jià)款,也沒(méi)有繳納土地增值稅,因此兼并企業(yè)將兼并中所獲得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),仍舊以被兼并企業(yè)獲得土地使用權(quán)的地價(jià)款或者出讓金作為土地增值稅扣除的依據(jù),也就是說(shuō),在案例2中,信誠(chéng)公司獲得麗人公司土地使用權(quán)后,如果進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓,則計(jì)算土地增值稅時(shí),允許扣除的地價(jià)款為800萬(wàn)元,而非9000萬(wàn)元.也就是說(shuō)納稅人無(wú)論以何種方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),只能適當(dāng)推遲土地增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間,但難以達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額、降低土地增值稅的目的.

個(gè)人二手房過(guò)戶需要繳納哪些稅費(fèi)?

1、營(yíng)業(yè)稅:(稅率5.6%賣(mài)方繳納)

根據(jù)2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅.

(1)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證,其次看契稅發(fā)票,再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算.一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證,房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù).

(2)所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅.

另:如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅.

2、個(gè)人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣(mài)方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅.

在這里有兩個(gè)條件

(1)家庭唯一住宅

(2)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年.如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅.注:如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還.

注:地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn)).另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅.而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況,個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%.

3、印花稅:(稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半)不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收.

4、契稅(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買(mǎi)方繳納)

征收方法:按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%,若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%.

注:首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠.若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%.

5、測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積(08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)

一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的.

6、二手房交易手續(xù)費(fèi):總額:住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積非住宅10元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積

7、80元共有權(quán)證:20元

以上就是小編為大家整理的關(guān)于"公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何計(jì)稅"的問(wèn)題的解答了,如果還有疑問(wèn)可以在問(wèn)答平臺(tái)上咨詢我們答疑老師.想要了解更多會(huì)計(jì)相關(guān)的內(nèi)容,可以到會(huì)計(jì)學(xué)堂的學(xué)習(xí),我們?yōu)槟阕o(hù)駕保航,升職加薪.