房地產(chǎn)企業(yè)代收款項怎樣繳稅？

答：房地產(chǎn)企業(yè)代收款項應納稅款需要從增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個方面進行解答：

一、代收費用要繳納增值稅

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外收費等費用，稅法規(guī)定是需要納稅的?！对鲋刀悓嵤┘殑t》第十二條規(guī)定：

條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費;

(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù);

(三)所收款項全額上繳財政。

二、代收費用需要繳納企業(yè)所得稅

代收費用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是看代收費用是以誰的名義收取。如果不是由開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除。

三、房價之外的代收費用不繳納土地增值稅

《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據(jù)此分析，如果開發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費用，也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規(guī)定轉付給委托單位的，才可以從土地增值稅征稅收入中扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)代收款項里哪些不屬于價外費用的范圍？

1、代收稅務局收取的：如契稅、印花稅；

2、代收相關部門收取的：如辦證費、測繪費。

房地產(chǎn)企業(yè)代收的契稅、印花稅將來是需要支付出去的，因為是有明確的債權人，因此不屬于價外費用；辦證費、測繪費將來需要支付給測繪局、房管部門的，所以也不是價外費用，也不再需要征收增值稅。

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