由于舊房扣除項(xiàng)目的變化直接關(guān)系到舊房土地增值額的確定，也會(huì)影響舊房土地增值稅的計(jì)算

一、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局

具體規(guī)定。

二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍

1.適用個(gè)人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；

2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；

3.個(gè)人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實(shí)施。

三、具體計(jì)算步聚

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。

公式為：評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。、

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值額。

4.計(jì)算增值率。

5.依據(jù)增值率確定適用稅率。

6.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

7.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

四、具體計(jì)算項(xiàng)目的認(rèn)定

舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的正確計(jì)算，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目?jī)纱箢?，具體如下：

（一）　收入的認(rèn)定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但對(duì)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

2.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1995]061號(hào)）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

（二）　扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定

轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目如何確定，應(yīng)區(qū)分以下三種情況：

第一種情況、能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的情況：

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

1.關(guān)于土地款、舊房評(píng)估價(jià)估的扣除規(guī)定

依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定

依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十一條規(guī)定 對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

3.關(guān)于評(píng)估費(fèi)的扣除規(guī)定

依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十二條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

4.關(guān)于印花稅的扣除規(guī)定

依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第九條規(guī)定，中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

第二種、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況：

根據(jù)財(cái)稅字[2006]21號(hào)文件的第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，按以下原則扣除：

1.關(guān)于土地款、舊房評(píng)估價(jià)的扣除規(guī)定

購(gòu)房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分。

2.加計(jì)扣除金額的規(guī)定

按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)的“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。

3.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定

對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。

因此，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓，土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，必須提供相應(yīng)的完稅憑證)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。

第三種、既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況：

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收，

五、舊房轉(zhuǎn)讓三種不同扣除項(xiàng)目的案例

1.按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目

甲房地產(chǎn)企業(yè)以3000萬(wàn)元出售一幢寫字樓，賬面原值500萬(wàn)元，累計(jì)折舊50萬(wàn)元。土地性質(zhì)為商業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得時(shí)由于檔案管理混亂，無(wú)法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。甲房地產(chǎn)委托資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，評(píng)估土地價(jià)值為1200萬(wàn)元，按照成本法對(duì)于寫字樓進(jìn)行評(píng)估，重置成本為1000萬(wàn)元，成新率60%，甲企業(yè)支付評(píng)估費(fèi)10萬(wàn)元。

解析：按照評(píng)估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下：

⑴ A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入3000（萬(wàn)元）。

⑵辦公樓評(píng)估價(jià)格（不含土地部分）為1000×60%=600（萬(wàn)元）。

⑶取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為0。

⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅為例）=3000×5%×（1+7%+3%）+3000×0.5‰=166.5（萬(wàn)元）。

⑸支付評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元。

⑹扣除項(xiàng)目合計(jì)=600+0+166.5+10=776.5（萬(wàn)元）

⑺增值額=3000-776.5=2223.5（萬(wàn)元）

⑻增值率為2223.5÷776.50=286.35%

⑼應(yīng)納土地增值稅稅額=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（萬(wàn)元）。

本題目需關(guān)注，依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，故本題中土地款因無(wú)實(shí)際支付資料，無(wú)法作為扣除項(xiàng)目計(jì)算舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅。

2.發(fā)票所載金額確定扣除項(xiàng)目

乙房地產(chǎn)企業(yè)以800萬(wàn)元出售一幢使用2年零9個(gè)月的別墅住宅，賬面原值200萬(wàn)元，累計(jì)折舊20萬(wàn)元。該別墅住宅原始購(gòu)買發(fā)票金額為200萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元。該房產(chǎn)無(wú)評(píng)估價(jià)值。

解析

⑴ 乙企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入800萬(wàn)元。

⑵與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅為例）為800×5%×（1+7%+3%）+800×0.5‰=44.4（萬(wàn)元）。

⑶支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元。

⑷土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]）+ 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=200×[1+3×5%]）+ 44.4 +10 = 284.4（萬(wàn)元）。

⑸增值額為800-284.4=515.6（萬(wàn)元）。

⑹增值率為515.6÷284.4=181.29%

⑺應(yīng)納土地增值稅稅額為515.6×50%-284.4×15%=215.14（萬(wàn)元）。3.按照核定征收計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額

丙房地產(chǎn)企業(yè)以1000萬(wàn)元出售300平方米商業(yè)房，賬面原值300萬(wàn)元，累計(jì)折舊30萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元。該辦公樓既無(wú)法取得評(píng)估資料，也不能找到原始購(gòu)買發(fā)票。

解析

假設(shè)核定征收率為15%，轉(zhuǎn)讓價(jià)1000萬(wàn)公允，應(yīng)納土地增值稅如下：

⑴ 丙企業(yè)商業(yè)房轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元。

⑵核定征收率15%

⑶應(yīng)納土地增值稅稅額為1000×15%=150（萬(wàn)元）

通過(guò)以上解析，納稅人舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計(jì)算方法應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩點(diǎn)，第一點(diǎn)，對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)可參照應(yīng)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；第二點(diǎn)，對(duì)于提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額。納稅人應(yīng)熟煉掌握舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的具體計(jì)算方法，為企業(yè)做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控。