房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未辦理預(yù)售許可證不能售房，但仍有不少企業(yè)提前銷售樓房收取多少不等的認(rèn)購(gòu)金。此時(shí)所收取房款還不是真正的房屋銷售款，既不能簽訂正式銷售合同，也無(wú)任何法律保障，那么這種認(rèn)購(gòu)金是否要視同預(yù)收款預(yù)繳增值稅呢？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如果認(rèn)購(gòu)金屬于預(yù)收款，則應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅，反之無(wú)須預(yù)繳增值稅。

在實(shí)踐中，有人參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在不具備銷售條件時(shí)所收取的認(rèn)購(gòu)款增值稅處理也不應(yīng)確認(rèn)預(yù)收款，應(yīng)等同于各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金的納稅處理。

全面營(yíng)改增后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍基本明確為：分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款以及定金等。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金則不屬于預(yù)收款。

既然認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款，那么未取得預(yù)售許可證之前收到全額或大部分的房款是否屬于預(yù)收款呢？此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)與準(zhǔn)客戶的認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)不再算訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金的性質(zhì)了，其已明確了具體的房號(hào)，鎖定了房屋銷售單價(jià)及銷售金額，只等取得預(yù)售許可證之后即可辦理正式銷售合同，所以筆者認(rèn)為其實(shí)質(zhì)應(yīng)屬于預(yù)收款。在具體標(biāo)準(zhǔn)的把握上，可以參考《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答之八》對(duì)于項(xiàng)目銷售收取的認(rèn)購(gòu)金的限制條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

1.收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；

2.收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位、地下室、小產(chǎn)權(quán)房所收到的款項(xiàng)算不算預(yù)收款呢？雖然房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主不能簽訂網(wǎng)簽備案合同，但確實(shí)很多企業(yè)都在銷售，只不過(guò)銷售的屬于使用權(quán)，其收取款項(xiàng)超出一定額度或不可退還，筆者認(rèn)為其性質(zhì)符合了銷售的實(shí)質(zhì)，如果按照預(yù)收款預(yù)征增值稅也符合當(dāng)前實(shí)踐征管的要求。