房地產(chǎn)企業(yè)往來(lái)賬較大，用往來(lái)賬目并非企業(yè)逃避納稅的“安全港”，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此高度重視，其中隱含納稅風(fēng)險(xiǎn)。

真實(shí)案例：

近日，大連市國(guó)稅局第一稽查局對(duì)大連A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）實(shí)施專項(xiàng)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)往來(lái)資金巨大，但并沒(méi)有及時(shí)確認(rèn)收入和申報(bào)納稅。最終，第一稽查局作出對(duì)A公司補(bǔ)繳企業(yè)所得稅1452萬(wàn)元的處理決定。

上述案例A公司以白條列支廣告費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)用無(wú)發(fā)票等問(wèn)題，根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，最終對(duì)A公司補(bǔ)征企業(yè)所得稅1452萬(wàn)元。這些款項(xiàng)明明是企業(yè)的售房款，企業(yè)卻試圖通過(guò)將2011年和2012年預(yù)收的房款掛入往來(lái)賬，以達(dá)到當(dāng)年不按照計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，從而不被納稅調(diào)增的目的。

小貼士：什么是往來(lái)賬？

就是公司與供應(yīng)商和客戶之間的貿(mào)易往來(lái)，記錄公司應(yīng)付供應(yīng)商多少款，應(yīng)收客戶多少款的賬目。

大額收入計(jì)入往來(lái)科目

收入掛往來(lái)賬是一些企業(yè)為達(dá)到隱匿收入、少繳稅款的目的而慣用的手法，企業(yè)的往來(lái)賬主要有兩種：一種是經(jīng)營(yíng)性（購(gòu)銷）往來(lái)賬，另一種是其他往來(lái)賬。經(jīng)營(yíng)性（購(gòu)銷）往來(lái)是指企業(yè)對(duì)外經(jīng)營(yíng)（購(gòu)銷）業(yè)務(wù)引起的債權(quán)債務(wù)，是通過(guò)應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款科目核算的。除此以外的其他往來(lái)賬由于不屬于對(duì)外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或者企業(yè)內(nèi)部的非經(jīng)營(yíng)性債權(quán)債務(wù)，通過(guò)其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目核算。

房地產(chǎn)企業(yè)往來(lái)賬較大是普遍存在的現(xiàn)象，原因大致分為兩種：一是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，票款不能同時(shí)結(jié)清；二是企業(yè)在房屋預(yù)售期間把收到的房款記在“預(yù)收賬款”科目不確認(rèn)收入。

稅務(wù)處理關(guān)注兩大事項(xiàng)

因此，相關(guān)企業(yè)在稅務(wù)處理中，應(yīng)該高度關(guān)注兩大事項(xiàng)。

一是確認(rèn)收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文件）第三條的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該保持與其他內(nèi)部相關(guān)部門(mén)的密切溝通，仔細(xì)核查企業(yè)的往來(lái)明細(xì)，只要滿足31號(hào)文件規(guī)定的完工條件，就要在稅務(wù)上及時(shí)作出相應(yīng)處理。否則，將收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬，存在隱瞞收入少繳稅款或推遲繳納稅款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二是確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本是否真實(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用眾多，根據(jù)31號(hào)文件第二十六條的規(guī)定，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該認(rèn)真核查每一筆費(fèi)用的真實(shí)性及劃分費(fèi)用與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)性，進(jìn)而準(zhǔn)確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

延伸：往來(lái)賬中有哪些納稅風(fēng)險(xiǎn)？

1. 往來(lái)款掛賬隱含的虛開(kāi)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)：有些納稅人利用該會(huì)計(jì)科目或隱匿收入，或虛列成本。這些問(wèn)題，有些是由于會(huì)計(jì)和稅收政策差異造成的，有些是納稅人故意為之。

2. 往來(lái)款掛賬隱含的增值稅風(fēng)險(xiǎn)：將收到的貨款轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款科目，然后在制訂一個(gè)借款合同，約定支付借款利息，并到稅務(wù)局代扣代繳得息收入應(yīng)交的個(gè)人所得稅，使賬外收入合理化。

3. 往來(lái)款掛賬隱含的企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要與正常的支出。

4. 往來(lái)款掛賬隱含的個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)：例如，股東向企業(yè)借錢(qián)不還，超過(guò)一個(gè)年度的，需按照“股息、紅利”所得，按照20%稅率繳納個(gè)人所得稅。