2017年1月19日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》的通告中對(duì)帶精裝修交樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格管理規(guī)定如下： 對(duì)于帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目，各管理局在辦理預(yù)售或現(xiàn)售預(yù)審查時(shí)應(yīng)指導(dǎo)申請(qǐng)企業(yè)將裝修成本從申報(bào)價(jià)格中剝離，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應(yīng)補(bǔ)充約定，明確合同價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記價(jià)格不包含精裝修成本，不得違背購(gòu)房人的意愿，強(qiáng)制搭售或通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)。

此規(guī)定包括三部分信息，第一、帶精裝修交樓的商品住宅和商務(wù)公寓，銷售合同價(jià)格不包含精裝修成本，即銷售合同價(jià)格為毛壞房銷售價(jià)格；第二、不得強(qiáng)制搭售精裝修，即帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓，裝修價(jià)格需通過(guò)另外簽訂裝修合同或簽訂銷售合同補(bǔ)充條款來(lái)確定；第三、不得通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，即帶精裝修交樓的商品住宅和商務(wù)公寓，裝修價(jià)格只能以裝修成本價(jià)銷售。

針對(duì)精裝房的裝修價(jià)格的合同處理，開(kāi)發(fā)商的通行做法有以下幾種方法：

方法一、只簽一份合同，合同主體為開(kāi)發(fā)商，預(yù)售合同銷售價(jià)為毛坯房銷售價(jià)，裝修價(jià)格在銷售合同的補(bǔ)充條款中體現(xiàn)。

方法二、只簽一份合同，合同主體為開(kāi)發(fā)商，預(yù)售合同銷售價(jià)為銷售總價(jià)，另外簽訂免費(fèi)贈(zèng)送裝修的合同條款，即裝修價(jià)格為0。

方法三、簽兩份合同，兩份合同主體均為開(kāi)發(fā)商，預(yù)售合同銷售價(jià)為毛坯房銷售價(jià)，裝修價(jià)格另外簽訂裝修合同。

方法四、簽兩份合同， 兩份合同分別與開(kāi)發(fā)單位、指定裝修公司簽訂。

以上不同的合同簽訂方法，對(duì)稅費(fèi)會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？智慧源為您分析如下：

假設(shè)：毛坯房銷售價(jià)10000萬(wàn)，裝修價(jià)格1000萬(wàn)，銷售總價(jià)11000萬(wàn)元（以為假設(shè)均為不含稅價(jià)）方法一、預(yù)售合同銷售價(jià)為毛坯房銷售價(jià)，裝修價(jià)格在銷售合同的補(bǔ)充條款中體現(xiàn)。

分析：裝修價(jià)格雖然在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)，但也屬于合同的組成部分，故合同成交價(jià)為銷售總價(jià)。

1、對(duì)增值稅的影響

增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅基礎(chǔ)為11000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本和裝修成本所取得進(jìn)項(xiàng)稅額可全部抵扣。

2、對(duì)土地增值稅的影響

土地增值稅計(jì)稅收入為11000萬(wàn)元，裝修成本可作為開(kāi)發(fā)成本，在土地增值稅前扣除。

方法二、預(yù)售合同銷售價(jià)為銷售總價(jià)，另外簽訂免費(fèi)贈(zèng)送裝修的合同條款，即裝修價(jià)格為0。

分析：根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件1第十四條規(guī)定：向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，視同銷售。故免費(fèi)贈(zèng)送裝修須視同銷售交納增值稅1、對(duì)增值稅的影響

增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅基礎(chǔ)為合同銷售收入11000萬(wàn)元+視同銷售收入1000萬(wàn)＝12000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)成本和裝修成本所取得進(jìn)項(xiàng)稅額可全部抵扣。

2、對(duì)土地增值稅的影響

土地增值稅計(jì)稅收入為11000萬(wàn)元，對(duì)于免費(fèi)贈(zèng)送裝修，裝修成本可作為開(kāi)發(fā)成本，在土地增值稅前扣除。

方法三、簽兩份合同，兩份合同主體均為開(kāi)發(fā)商，預(yù)售合同銷售價(jià)為毛坯房銷售價(jià)，裝修價(jià)格另外簽訂裝修合同。

分析：對(duì)于同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，由同一主體簽訂兩份合同，如果裝修合同與商品房銷售合同同時(shí)簽訂，裝修收入有可能會(huì)被要求并入銷售收入，此種情況下，對(duì)稅費(fèi)的影響同方法一；如果裝修合同與商品房銷售合同在簽訂時(shí)間上存在間隔，并在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的進(jìn)度上能說(shuō)明裝修與商品房銷售不存在捆綁關(guān)系，則可按不同業(yè)務(wù)分別納稅，對(duì)稅費(fèi)的影響如下：

1、對(duì)增值稅的影響

增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅基礎(chǔ)為銷售收入10000萬(wàn)元+裝修收入1000萬(wàn)元＝11000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本和裝修成本所取得進(jìn)項(xiàng)稅額可全部抵扣。

2、對(duì)土地增值稅的影響

土地增值稅計(jì)稅收入為10000萬(wàn)元，裝修成本不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

方法四、簽兩份合同， 兩份合同分別與開(kāi)發(fā)商、指定裝修公司簽訂。

分析：毛坯房銷售合同與開(kāi)發(fā)商簽訂，開(kāi)發(fā)商與裝修公司分別納稅。同時(shí)，裝修合同是裝修公司與購(gòu)房者單獨(dú)簽訂，裝修價(jià)格可雙方協(xié)商確定，故在總價(jià)不變的情況下，毛坯房銷售價(jià)與裝修價(jià)格可根據(jù)情況稍做調(diào)整。

1、對(duì)增值稅的影響

開(kāi)發(fā)商：增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅基礎(chǔ)為合同銷售收入10000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本所取得進(jìn)項(xiàng)稅額可全部抵扣。

裝修公司：增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅基礎(chǔ)為合同銷售收入1000萬(wàn)元，裝修成本所取得進(jìn)項(xiàng)稅額可全部抵扣。

2、對(duì)土地增值稅的影響

土地增值稅計(jì)稅收入為10000萬(wàn)元，裝修成本不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

由上分析可知，精裝修交付的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅取得情況、毛坯房增值率等不同，具體測(cè)算后再選擇不同的合同裝訂方式，以降低項(xiàng)目稅收成本、增加稅后收益。