根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）文件：租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）文件：

1．小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2．其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3．個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）文件：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）文件：

1．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3．一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4．公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的高速公路。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）文件：

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開(kāi)發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）文件：

1．一般納稅人收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

試點(diǎn)前開(kāi)工，是指相關(guān)施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前。

2．一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅收建議

現(xiàn)行營(yíng)改增政策，對(duì)小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)稅分別進(jìn)行了規(guī)定，但未對(duì)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)稅進(jìn)行規(guī)定。筆者建議：

1．納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2．納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5．小規(guī)模納稅人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，登記為一般納稅人后尚未執(zhí)行完畢的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。