自然人納稅人一般納稅意識(shí)較為薄弱，也存在僥幸心理，在自身利益驅(qū)動(dòng)、不良房產(chǎn)中介的蠱惑及利益鏈的誘惑下，很容易鋌而走險(xiǎn)做出與稅法相違背的舉動(dòng)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)及稅務(wù)人員執(zhí)法防線造成很大的壓力。

近幾年來(lái)，各地頻發(fā)二手房交易稅收違法案件，部分一線稅務(wù)干部也經(jīng)受不住誘惑掉進(jìn)權(quán)利的漩渦不能自拔，令人觸目驚心。2016年國(guó)家局、省局先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)交易稅收服務(wù)和管理工作的通知》，青島市局也于9月份下發(fā)《房地產(chǎn)交易稅收服務(wù)及管理措施落實(shí)情況督導(dǎo)工作方案》，三級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)輪番對(duì)房地產(chǎn)交易稅收管理情況進(jìn)行督導(dǎo)，說明房產(chǎn)交易稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)已引起高度重視。筆者根據(jù)日常征管經(jīng)驗(yàn)及借鑒部分案件實(shí)例，列舉一些房產(chǎn)交易過程中易出現(xiàn)的稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并提出應(yīng)對(duì)策略，僅供參考。

一、房產(chǎn)交易過程中易出現(xiàn)的稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）有關(guān)部門信息不對(duì)稱、不規(guī)范，造成稅款流失風(fēng)險(xiǎn)

納稅人在房屋交易享受稅收優(yōu)惠時(shí)，需提供由房產(chǎn)部門出具的“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明”，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)判定符合條件后可享受契稅或個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠?！安粍?dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明”后附相關(guān)的證明材料復(fù)印件，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行復(fù)核，但在實(shí)際工作中存在稅款流失和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在：。

１、目前青島市房產(chǎn)部門的信息網(wǎng)絡(luò)只是全青島市聯(lián)網(wǎng)，尚未實(shí)現(xiàn)全省聯(lián)網(wǎng)、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。而根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》文件規(guī)定，五年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅的查詢范圍為全省，當(dāng)前查詢結(jié)果并不能真正反映家庭是否在全省擁有的是唯一住房，雖然我們要求納稅人提供《家庭住房實(shí)有套數(shù)誠(chéng)信保證書》，但是由于整個(gè)社會(huì)大環(huán)境個(gè)人征信系統(tǒng)的不完善，后續(xù)管理不到位，仍會(huì)致使一些本不應(yīng)享受優(yōu)惠的納稅人享受了優(yōu)惠，造成了國(guó)家的稅款流失及稅負(fù)的不公平。

2、與民政、公安部門的信息交換程度不夠。２０１５年８月２７日，民政部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范（無(wú)）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》，自通知之日起，民政部門不再為購(gòu)房人開具單身證明、無(wú)再婚證明。稅務(wù)部門對(duì)納稅人的婚姻狀況將主要通過結(jié)婚證、離婚證和戶口本進(jìn)行判定。但由于戶口本上的信息更新時(shí)間較慢，極易發(fā)生戶口本上所記載的信息與實(shí)際情況不一致的情形。例如一納稅人只提供1998年的離婚證明，戶口本婚姻狀況也為離異。2015年9月辦理房產(chǎn)交易過戶，因無(wú)法取得單身證明，1998年至2015年9月的婚姻狀況無(wú)從知曉，按照規(guī)定只需查詢其本人的不動(dòng)產(chǎn)登記信息情況，從而可能導(dǎo)致實(shí)際工作中查詢家庭不動(dòng)產(chǎn)登記信息情況不準(zhǔn)確，造成稅款流失。

3、納稅人提供的證明材料難以辨別真?zhèn)?。一是偽造賣房人未婚、離婚、喪偶等證明，便可只查詢其本人的房產(chǎn)情況，隱匿其他家庭成員名下的房產(chǎn)，使查詢結(jié)果“變身”家庭唯一一套房產(chǎn)；二是偽造一張房產(chǎn)部門出具的“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明”，將查詢結(jié)果“變?yōu)椤蔽ㄒ蛔》?，從而達(dá)到不用繳納個(gè)人所得稅或減免契稅的目的。納稅人提供的原件材料足以以假亂真，審核人員僅從形式上審核很難發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。

（二）二手房交易價(jià)格存在偏低的現(xiàn)象，造成稅款流失風(fēng)險(xiǎn)

1、二手房交易中存在利用“陰陽(yáng)合同”規(guī)避稅費(fèi)現(xiàn)象。目前，二手房交易按照上手價(jià)格、合同價(jià)格、最低限價(jià)“孰高”原則來(lái)判定本次計(jì)稅價(jià)格。為了達(dá)成促進(jìn)交易和少繳稅費(fèi)的目的，房產(chǎn)中介與稅務(wù)人員、納稅人串通，從稅務(wù)部門獲取最低限價(jià)信息，人為做低房屋價(jià)格，以虛假合同進(jìn)行申報(bào)納稅，申報(bào)納稅價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)，造成國(guó)家稅收損失。

2、二手房最低限價(jià)查詢系統(tǒng)與二手房征稅系統(tǒng)尚未有效對(duì)接，存在人為修改最低限價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，受權(quán)限限制，查詢最低限價(jià)的系統(tǒng)需單獨(dú)在一臺(tái)機(jī)器上運(yùn)行，與以前的二手征稅軟件及目前的金三軟件未能有效對(duì)接，受理人員需先在本臺(tái)機(jī)器上查詢出最低限價(jià)，然后再在自己的操作臺(tái)上錄入最低限價(jià)金額，錄入環(huán)節(jié)有可能存在失誤或人為修改限價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，造成稅款流失。

（三）高風(fēng)險(xiǎn)稅收業(yè)務(wù)如減免稅、差額納稅等環(huán)節(jié)易出現(xiàn)審核不到位情形，造成稅款流失風(fēng)險(xiǎn)

1、對(duì)房屋過戶“五年”時(shí)限，需人為判斷，程序不能自動(dòng)控制，軟件監(jiān)控稅收風(fēng)險(xiǎn)的功能較弱。

確定房產(chǎn)滿五年的條件：起點(diǎn)為房產(chǎn)證填開日期和契稅稅票開具時(shí)間“孰先”原則，終點(diǎn)：存量房出售為網(wǎng)簽合同時(shí)間，法院裁決為判決書或裁定書下達(dá)時(shí)間。

（1）房屋是否滿五年決定個(gè)稅是否能夠減免，是稅收審核的關(guān)鍵點(diǎn)，但目前是由受理人員根據(jù)相關(guān)資料自行判斷并錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，程序中沒有對(duì)五年時(shí)限實(shí)現(xiàn)自動(dòng)取數(shù)并計(jì)算比較的的功能，存在人為修改房屋時(shí)限、造成少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）納稅人提供“假”稅票，難以辨別真?zhèn)?。由于目前房產(chǎn)證信息已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，不易偽造、變?cè)臁檫_(dá)到減免稅的目的，不良中介往往通過偽造契稅稅票復(fù)印件，或直接偽造原購(gòu)入時(shí)的契稅稅票，編造開票時(shí)間，人為使購(gòu)入時(shí)間超過五年，如果稅務(wù)人員審核環(huán)節(jié)不深入細(xì)致，或只看復(fù)印件、不看原件，納稅人很容易達(dá)到故意騙取個(gè)人所得稅稅收優(yōu)惠的目的。

2、在差額納稅環(huán)節(jié)，偽造假發(fā)票、假合同，加大扣除額，以達(dá)到少繳稅的目的。

差額納稅，目前一般適用于非住宅業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅的計(jì)算繳納?？鄢档拇笮Q定著繳納稅款的多少，扣除原值的憑證一般為房屋原值發(fā)票、各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表等、合同等等。非住宅交易一般稅額較大，納稅人為了達(dá)到少繳稅的目的，往往鋌而走險(xiǎn)，偽造各類稅前扣除憑證及購(gòu)入價(jià)格，加大稅前扣除金額；而在目前二手房征稅系統(tǒng)中，購(gòu)入金額也可人為修改，如果稅務(wù)人員審核環(huán)節(jié)責(zé)任心缺失、審核不到位，很容易使納稅人以偽造的憑證進(jìn)行稅前扣除，以達(dá)到少繳稅的目的。

3、拆遷補(bǔ)償協(xié)議契稅抵免風(fēng)險(xiǎn)。

政策性回遷安置房屋，按照規(guī)定可減免全部或部分契稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議原件及復(fù)印件等資料進(jìn)行備案管理。在實(shí)際工作中，經(jīng)常出現(xiàn)：（1）拆遷協(xié)議出具不規(guī)范的現(xiàn)象，部分拆遷協(xié)議中沒有注明編號(hào)、房屋地址，合法性、真實(shí)性難以確認(rèn)。如果不及與相關(guān)部門溝通確認(rèn)，可能會(huì)出現(xiàn)以虛假協(xié)議抵免稅款的情況。（2）納稅人拆遷后購(gòu)買多套房屋，如果減免稅后續(xù)管理不到位，有可能出現(xiàn)一張拆遷協(xié)議多次抵免契稅的情況，造成稅款流失。

4、人為修改房屋交易類型，逃避賣方稅費(fèi)。

目前青島市房產(chǎn)交易中心已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)部門實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，交易中心前臺(tái)受理的各項(xiàng)資料都需掃描成電子件并歸類交易類型實(shí)時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。房產(chǎn)交易中心傳遞過來(lái)的電子資料信息及交易類型對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算稅款起到至關(guān)重要的作用。有些不良中介可能會(huì)勾結(jié)交易中心受理人員，從源頭違規(guī)操作，規(guī)避稅費(fèi)。

（1）將二手房偽裝成一手房，逃避賣方稅費(fèi)。

一手房只需繳納買方契稅，而二手房交易除買方繳納契稅外，賣方需繳納增值稅、個(gè)稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。按照業(yè)內(nèi)慣例，一般由買方負(fù)擔(dān)賣方的稅負(fù)，買方稅收負(fù)擔(dān)較重。為規(guī)避賣方稅款，不法中介勾結(jié)房產(chǎn)交易中受理人員，由其將傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)的交易類型信息人為修改為新建商品房轉(zhuǎn)移登記或偽造商品房合同等信息，而稅務(wù)人員在審核時(shí)如果工作量較大，看到交易類型為新建商品房，有時(shí)會(huì)忽略電子信息內(nèi)容，直接以新建商品房計(jì)算稅款；也可能會(huì)出現(xiàn)人為因素，直接以新建商品房計(jì)算稅款，逃避賣方稅費(fèi)。

（2）偽造法院判決文書，逃避賣方稅費(fèi)。

按照青地稅函「2013」130號(hào)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于特殊情形房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題的通知》和「2015」年17號(hào)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于特殊情形房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題的補(bǔ)充通知》文件規(guī)定，法院裁決取得房產(chǎn)，買方繳納契稅后可先行過戶，賣方稅款按照征管法規(guī)定依法追繳。為規(guī)避賣方稅款，不法中介可能會(huì)勾結(jié)房產(chǎn)交易中受理人員，由其將傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)的交易類型信息人為修改為法院裁決，并且偽造法院強(qiáng)制過戶判決文書并填寫真實(shí)的買方信息傳遞該稅務(wù)機(jī)關(guān)。而稅務(wù)人員如果責(zé)任心不強(qiáng)，審核流于形式、則會(huì)致使納稅人按虛假的“法院裁決”申報(bào)繳納契稅，逃避賣方應(yīng)繳納的其他各項(xiàng)稅費(fèi)。

二、風(fēng)險(xiǎn)防控措施建議

根據(jù)以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在對(duì)內(nèi)強(qiáng)化制度建設(shè)、完善流程和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)外強(qiáng)化信息共享和業(yè)務(wù)整合等方面，提出以下防控建議：

（一）加強(qiáng)人員管理，明確崗責(zé)要求。

1、充實(shí)窗口工作人員。增配在職干部，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)交易中心在編干部力量。

2、明確崗位職責(zé)要求。明確房產(chǎn)交易中心涉稅管理各崗位工作職責(zé)和要求，受理、復(fù)核分開，分別由不同人員負(fù)責(zé)，強(qiáng)化審核與監(jiān)督。外聘人員不得從事復(fù)核工作，確保崗位之間權(quán)限制約執(zhí)行到位。

3、建立定期輪崗制度。定期對(duì)受理人員、復(fù)核人員進(jìn)行崗位輪換調(diào)整。

（二）加強(qiáng)流程控制，健全管理規(guī)范。

1、優(yōu)化完善二手房征稅軟件。目前，二手房征稅依托金三程序運(yùn)行，只能進(jìn)行受理，沒有復(fù)審功能；功能選項(xiàng)取數(shù)不準(zhǔn)確、可隨意修改；不能按案卷號(hào)查詢，只能按身份證號(hào)分別查詢等等，應(yīng)采取各項(xiàng)措施進(jìn)一步優(yōu)化完善二手房征稅軟件，達(dá)到軟件制約風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2、完善核查流程。

（1）對(duì)需要審驗(yàn)原件、留存復(fù)印件的審核事項(xiàng)，應(yīng)該實(shí)行兩人審查制度，復(fù)核崗應(yīng)為正式干部。對(duì)原件、復(fù)印件的一致性進(jìn)行比對(duì)，對(duì)原件真?zhèn)斡幸闪x的，應(yīng)及時(shí)與征管信息、第三方信息比對(duì)，或提報(bào)相關(guān)部門核實(shí)。

（2）對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)稅收業(yè)務(wù)，如個(gè)人所得稅減免、契稅減免、拆遷安置抵免、非住宅業(yè)務(wù)計(jì)稅、法院裁決等，應(yīng)該實(shí)行初審、復(fù)審兩級(jí)審核制度，初審、復(fù)審崗應(yīng)該具有稅收?qǐng)?zhí)法資格。如遇復(fù)雜事項(xiàng)，必要時(shí)應(yīng)延長(zhǎng)辦結(jié)時(shí)限。

（3）對(duì)納稅人申請(qǐng)持司法文書辦理買方契稅納稅申報(bào)手續(xù)的，可通過法院審判信息網(wǎng)或中國(guó)裁判文書網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行查詢，核實(shí)真?zhèn)?，?duì)可查詢到的文書將查詢結(jié)果打印，與稅務(wù)檔案一并存檔。如通過以上網(wǎng)站均無(wú)法查詢真?zhèn)危瑒t需向文書出具法院發(fā)函協(xié)查，杜絕持虛假司法文書單方納稅，逃避賣方稅費(fèi)情形的發(fā)生。

3、完善檔案管理制度。設(shè)立檔案專職管理人員，進(jìn)行專門培訓(xùn)。要求熟知檔案管理各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按照檔案管理要求和標(biāo)準(zhǔn)裝訂、統(tǒng)一存放征管檔案，并進(jìn)行同期電子資料的采集歸檔。確保入庫(kù)檔案完整無(wú)誤，能隨時(shí)滿足監(jiān)管人員調(diào)取紙質(zhì)檔案的需求。

4、建立事后監(jiān)督管理機(jī)制。每年組織稅收?qǐng)?zhí)法檢查，定期開展涉稅檔案資料的審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)征收管理環(huán)節(jié)存在的問題，將隱患和苗頭消滅在萌芽狀態(tài)，降低房地產(chǎn)交易的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)部門合作、強(qiáng)化信息共享

1、利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代技術(shù)和金稅三期推廣上線的契機(jī)，加強(qiáng)信息共享平臺(tái)的建設(shè)，打通稅務(wù)、工商、財(cái)政、民政、公安、國(guó)土等各部門的“信息孤島”，并把納稅人的納稅行為作為重要一項(xiàng)納入社會(huì)信用體系建設(shè)。

2、加強(qiáng)同國(guó)土房管部門、財(cái)政等部門的聯(lián)系，適當(dāng)縮短調(diào)整周期，根據(jù)二手房區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格及時(shí)調(diào)整最低計(jì)稅價(jià)格，壓縮“陰陽(yáng)合同”的操作空間。

3、協(xié)調(diào)各方，充分利用協(xié)稅護(hù)稅協(xié)議，拓寬與房產(chǎn)交易中心的信息共享的深度和廣度。

（1）適當(dāng)放開查詢納稅人家庭住房情況的權(quán)限。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其出具的“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明”可進(jìn)行復(fù)核。

（2）與房產(chǎn)交易中心建立各類證明內(nèi)部傳遞制度，納稅人不需經(jīng)手紙質(zhì)證明，杜絕證明造假情況。

（3）從房產(chǎn)交易中心獲取網(wǎng)簽信息，查詢?cè)隽糠烤W(wǎng)簽信息，驗(yàn)證商品房合同的真實(shí)性；（4）放開其他可以使稅務(wù)機(jī)關(guān)全面查詢與征稅有關(guān)的房產(chǎn)信息的權(quán)限。

（四）加大二手房交易違法案件懲治及宣傳力度

（1）對(duì)簽訂《家庭住房實(shí)有套數(shù)誠(chéng)信保證書》的納稅人，后期發(fā)現(xiàn)其有弄虛作假，偷逃稅款的行為，除追征其應(yīng)繳未繳的稅款、滯納金，在其社會(huì)信用體系中公開偷稅信息，還應(yīng)依法追究其刑事責(zé)任。

（2）對(duì)于在工作中發(fā)現(xiàn)有違規(guī)違紀(jì)行為的中介，聯(lián)合相關(guān)職能部門，強(qiáng)化懲戒措施，對(duì)于中介經(jīng)紀(jì)人可以采取禁止再入經(jīng)紀(jì)人行業(yè)，對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司可以停止其網(wǎng)簽、進(jìn)行罰款等，倒逼經(jīng)紀(jì)公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人做出更具體更規(guī)范的管理。

（3）對(duì)內(nèi)以典型案例作為警示教育材料，深入剖析案件發(fā)生的原因，深入查找工作機(jī)制和個(gè)人思想意識(shí)上存在的問題，對(duì)外以案例分析、以案說法等形式通過報(bào)紙、期刊、電視等媒介進(jìn)行廣泛宣傳。