第一，訂金、誠意金、意向金不具備“定金”的擔保性質(zhì)也不具有法律約束力，只是購銷雙方的一種購銷意向行為，“定金”雖然屬于一種法律上的擔保方式，但同樣也只是購銷雙方的一種購銷意向行為，是對購銷意向的擔保。都沒有發(fā)生銷售行為，因此不屬于銷售款。

第二，營改增36號文件附件2“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，此款明確規(guī)定，預(yù)收款是指“銷售”時發(fā)生的預(yù)收款，因此，也不屬于預(yù)收款。

第三，相關(guān)部門對房地產(chǎn)銷售或預(yù)售，是規(guī)定要有銷售許可證或預(yù)售許可證才可銷售的。

綜合以上考慮，筆者傾向于，房地產(chǎn)企業(yè)所收取的訂金、誠意金、意向金，以及在沒有銷售時所收定金，不宜按預(yù)收款征稅，因為實際銷售或預(yù)售都還沒有發(fā)生，只是根據(jù)《擔保法》，交了定金后，銷售方必須要銷售或預(yù)售，購買方必須要購買，否則，要承擔相應(yīng)責(zé)任。因此，所收定金也應(yīng)是在取得銷售許可證或預(yù)售許可證時，才轉(zhuǎn)為預(yù)收款征稅。

預(yù)收款的時間確定也應(yīng)是在取得銷售許可證或預(yù)售許可證后收取的。其發(fā)生應(yīng)稅行為的時間為銷售合同約定的交房時間。若實際交房時間早于銷售合同約定交房時間的，以實際交房時間為準；若實際交房時間晚于銷售合同約定交房時間的，以銷售合同約定的交房時間為準。