大額收入計入往來科目

房屋未達(dá)到完工狀態(tài)處于預(yù)售時，企業(yè)預(yù)售房屋收到的預(yù)收款，本應(yīng)該全部記在預(yù)收賬款科目中。按照相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以預(yù)收賬款為基數(shù)，按照預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。但是，A企業(yè)卻將預(yù)售的房款不計入預(yù)收賬款，而是掛入往來賬其他科目，從而在計算預(yù)計毛利額時，當(dāng)期數(shù)額就減少了一部分，達(dá)到當(dāng)期少繳稅款的目的。

檢查人員查閱A公司賬目時發(fā)現(xiàn)，其他應(yīng)付款科目有大量資金往來。2011年和2012年其他應(yīng)付款—客戶款科目下分別記了100萬元和6260萬元，2013年又將這6360萬元轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款科目中。結(jié)合掌握的其他情況，檢查人員得出結(jié)論：這些款項明明是企業(yè)的售房款，企業(yè)卻試圖通過將2011年和2012年預(yù)收的房款掛入往來賬，以達(dá)到當(dāng)年不按照計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，從而不被納稅調(diào)增的目的。

收入掛往來賬是一些企業(yè)為達(dá)到隱匿收入、少繳稅款的目的而慣用的手法，企業(yè)的往來賬主要有兩種：一種是經(jīng)營性（購銷）往來賬，另一種是其他往來賬。經(jīng)營性（購銷）往來是指企業(yè)對外經(jīng)營（購銷）業(yè)務(wù)引起的債權(quán)債務(wù)，是通過應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款科目核算的。除此以外的其他往來賬由于不屬于對外經(jīng)營業(yè)務(wù)或者企業(yè)內(nèi)部的非經(jīng)營性債權(quán)債務(wù)，通過其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目核算。

經(jīng)過檢查人員歷時半年的不懈努力，還發(fā)現(xiàn)A公司以白條列支廣告費(fèi)、開發(fā)成本間接費(fèi)用無發(fā)票等問題，根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，最終對A公司補(bǔ)征企業(yè)所得稅1452萬元。

稅務(wù)處理違規(guī)蘊(yùn)藏風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)往來賬較大是普遍存在的現(xiàn)象，原因大致分為兩種：一是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，票款不能同時結(jié)清；二是企業(yè)在房屋預(yù)售期間把收到的房款記在“預(yù)收賬款”科目不確認(rèn)收入。筆者提醒相關(guān)企業(yè)，如果相關(guān)稅務(wù)處理不合規(guī)，將和A公司一樣，面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險。因此，相關(guān)企業(yè)在稅務(wù)處理中，應(yīng)該高度關(guān)注兩大事項。

一是確認(rèn)收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文件）第三條的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該保持與其他內(nèi)部相關(guān)部門的密切溝通，仔細(xì)核查企業(yè)的往來明細(xì)，只要滿足31號文件規(guī)定的完工條件，就要在稅務(wù)上及時作出相應(yīng)處理。否則，將收入長期掛往來賬，存在隱瞞收入少繳稅款或推遲繳納稅款的稅務(wù)風(fēng)險。

二是確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是否真實。房地產(chǎn)項目建設(shè)有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用眾多，根據(jù)31號文件第二十六條的規(guī)定，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該認(rèn)真核查每一筆費(fèi)用的真實性及劃分費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)性，進(jìn)而準(zhǔn)確計算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

值得房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛，稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)管理也日益嚴(yán)格。因此，稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)該得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。