理論：

一、水電費與租金分離

在租賃廠房或房屋時，水電費用必須與廠房或房屋的租賃價格進行分離。因為水電費用必須與廠房或房屋的租賃價格進行分離，出租人在申報房產(chǎn)稅時的計稅依據(jù)更小，可以少申報繳納房產(chǎn)稅，否則水電費用要并入房產(chǎn)稅的申報計稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負。

二、將房屋和設備租金分開簽合同

廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設備或辦公設施一起租賃時，必須簽訂兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的設備或辦公設施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設備或辦公設施也要并入廠房或房屋租金價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負擔。

三、承租人代出租人繳納稅費時，合同必須簽稅前租金

如果出租人不承擔稅費，或承租人代出租人繳納稅費的情況下，出租人與承租人在簽訂經(jīng)營性租賃合同時，在租賃合同中必須簽訂稅前租金，而不能簽稅后租金，然后約定承租人代替出租人繳納租賃有關(guān)的各種稅費，從合同租金中進行抵扣。假設稅前租金為A，稅后租金為B，到租賃物所在地的地稅局去代開發(fā)票需要承擔的綜合稅率為R，則簡單的等式為B=A×（1-R），A=B/（1-R）。切記在租賃合同中應簽訂的租金為A=B/（1-R）。而不是B=A×（1-R）。這樣的話，企業(yè)以A=B/（1-R）進成本入賬，就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。

【案例】：某企業(yè)代出租人代繳租金收入稅費的涉稅分析]

（1）案情介紹

非居民企業(yè)A在中國取得租金收入，支付人B公司履行代扣代繳義務。在租賃合同中雙方約定：B公司支付給A公司租金9000元，有關(guān)租賃稅費由B公司自己承擔。居民企業(yè)B為了賬務處理，到當?shù)囟悇詹块T代開發(fā)票，按照綜合稅率10%扣繳1000元稅收，稅務部門向代扣代繳義務人B公司開據(jù)完稅憑證，完稅憑證上寫納稅人名字是非居民企業(yè)A的名字。居民企業(yè)B詢問其計算扣除租金支出時，是按合同約定的租金金額9000元扣除還是按照租金金額9000元加上代扣的稅費1000元扣除？

（2）涉稅分析

本案例中，B公司作為代扣代繳義務人代扣代繳1000元稅款后向A公司支付的租金為9000元，但B公司向A公司的實際租金支出為10000元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”同時根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）的規(guī)定，任何支出要在企業(yè)所得稅前扣除，必須具備兩個條件：一是該支出與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；二是要有合法憑證。可是本案例中的稅務部門開給B公司的完稅平整是上寫納稅人名字是非居民企業(yè)A的名字，很難證明該支出與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，因此，B公司的企業(yè)所得稅前只能扣除9000元，而不能扣除10000元。這就導致了B公司要多繳納企業(yè)所得稅250元（1000×25%）。

因此，要實行B公司實現(xiàn)節(jié)約250元企業(yè)所得稅，必須在簽訂租賃合同時，租金要簽成稅前租金10000元（9000/（1-10%），并在合同中約定：出租人收取租金收入的各項稅收由承租人承擔，或由承租人代扣代繳，并于租金中進行扣除。